第一篇房仲業不告訴你，最容易產生糾紛的30件事
第一章-看屋前，房仲業會出甚麼招?
1他們告訴你，我是某大品牌的加盟店。卻沒跟你說，出狀況時負責人是店東，不是某大品牌的董事長!
關鍵點:萬一不幸發生糾紛，直營店可以直接找總公司負責處理，加盟店的處理權責在加盟店東，總部只是負「輔導協助」之責!
2他們告訴你，房仲公司向買方收取的服務費一般是二%。卻沒跟你說，有些直營品牌有時只收一%。
關鍵點:簡單地說，加盟店主只要交一筆權利金，就能使用這個連鎖品牌的招牌，但相對地有義務遵守該品牌的規範，每個月向總部上繳一筆月費(有的還要繳交一筆廣告基金)，不過店頭實際的經營、人員的選訓留用等，都是由加盟主(店東)做主，加盟店的業績由店東自行控管，賺的錢納入店東的口袋，如果不幸虧損，破的也是店東的口袋。所以，加盟店的成本是比較重的，當然會想收取較高比例的服務費。
3他們告訴你，我有十五年的房仲經驗。卻沒跟你說，我上個月才調來這家店，對這裡的社區和大樓還不熟。
關鍵點:除了經營成本不同外，加盟店和直營店的業務員有一個最大的不同點，就是對於商圈的熟悉度。直營店的員工被調動的機率很高，你或許會遇到一位有十五年房仲資歷的業務員，但是他才調來這家店一個月，你說要他多熟悉這個商圈裡的大樓、社區、鄰里長，除非他本來就有地緣關係或是特別認真做功課，否則熟悉的程度還是有限!
一般說來，加盟店的業務員，多半是資深老鳥，而且也會走向商圈精耕的路線。
4他們告訴你，我們做仲介業務員的主要收入都是靠獎金。卻沒跟你說，「高薪低獎」的普專店，與「低薪高獎」的高專店，議價空間大不同。
關鍵點:普專店的業務員底薪較高，獎金較少，而高專店則是底薪較低，獎金較高。一般說來，普專店的業務員要的是業績，高專店的業務員則希望爭取高獎金，因為收入來源幾乎全靠獎金，如果議價幅度太大，就會影響獎金%數；因此想要爭取較大議價空間的購屋人，選擇普專店的機率可能比較高。
5他們給你名片。卻沒指出自己是「營業員」還是「經紀人」?還是兩者皆非?
關鍵點:房仲公司必須遵照《不動產經紀業管理條例》的規定執業，如果業務員和房仲公司沒有合法執業資格，消費權益自然也得不到保障。
6他們給你看營利事業登記證。卻沒指出，房仲公司依法要加入不動產仲介經紀商業同業公會，並繳納保證金，才不會屆時求償無門。
關鍵點:房仲公司是否合法，各大連鎖品牌的直營店或加盟店，基本上都會被總公司或加盟總部要求必須符合法規;但為了保障權益，建議還是不厭其煩地加以確認比較安心。
7他們告訴你，我帶你去看這問房子。卻沒跟你說，這間房子是一般委託約，其他仲介公司可能也有代售，而且價錢可能也不一樣。
關鍵點:一般委託約物件，是開放給其他仲介公司都能一起廣告銷售，因此標價很可能不一樣。如果你知道自己有興趣的房子是一般委託約物件，就不妨多方打探，或許能夠因為業者的競爭壓力，而獲得較低的價格。
8他們告訴你，一有適合的物件找一定通知你。卻沒跟你說，你是排在比較後面的C級客戶，好的物件我會先介紹給A級客戶。
關鍵點:你是房仲業者眼中的A級客戶還是D級客戶?想爭取房貸優惠條件，得靠平常鎖定某一家銀行，多與他打交道、累積信用，爭取成為銀行的A級客戶;房仲業也有一套客戶分級作法，apple case當然優先提供給A級客戶。
9他們告訴你，網路看屋好處多多。卻沒跟你說，搶手的物件(業者稱為「apple case」)，有時根本來的不及PO上網就賣掉了。
關鍵點:網路看屋好處多多，但真正搶手的apple case物件，有時根本來不及PO上網，有時業務員找自己熟識的投資客或客戶，就已先賣掉了。因此也容易形成這樣的現象:網路上的物件，「apple case」佔比不高，廣告攬客性質居多。
第二章-看屋時，如何看門道，不看熱鬧
10他們告訴你，這間房子格局方正、邊間通風採光佳。卻沒跟你說，這間房子的動線其實設計得不好，家具不容易找出適合的配置，有滿多浪費的空間。
關鍵點:仲介不會主動提及房子的瑕疵，看屋時不要只看格局和採光，細節也不要放過。可以假想自己已經搬進來住，所有家具該如何擺放，有助自己冷靜地分析格局的優缺點。如果付了斡旋金之後，才發現房子有牆壁龜裂、地板甚至整幢房屋有傾斜的情況，要求退還斡旋金甚至解約，往往會演變成不愉快的糾紛。
11他們給你看售屋廣告，上面寫著「使用面積100坪，大空間多功能超值推薦必賣」。卻沒跟你說，這一百坪其實是權狀面積七十坪加上違建、增建三十坪，在公平會的認知當中，這屬於「廣告不實」，可以要求賠償。
關鍵點:國人的房子經常有增建、加蓋、違建等情事，別看到房子空間大就開心得忘了確認權狀坪數究竟有多大，以免將來發生產權糾紛，自己還不知道怎麼回事，若是過了若干年才想到要找仲介公司問個清楚，只怕這家仲介恐怕已經不在了。
12他們告訴你，這整層帶租約的投資套房，租金報酬率很高。卻沒跟你說，因為將原來的三房公寓改成六間套房，造成樓下鄰居漏水、其他鄰居抗議，不勝其煩的情況下，索性乾脆賣掉。
關鍵點:既然大家都想當包租公、包租婆，為什麼路上還是經常看到有人出售整層帶租約的投資套房?通常這類待售物件的廣告詞，還會用上「金雞母」三個字，讓人不得不去想，既然是投資報酬率這麼好的物件，為什麼還要拿出來賣?
13他們告訴你，這棟大樓的社區管理水準很高。卻沒跟你說，屋主欠了一屁股的管理費還沒繳!
關鍵點:許多業務員帶看時，經常搞不清楚這幢大樓或社區的管理狀況，如何透過仲介帶看的過程，自行掌握欲購買的物件的大樓或社區管理品質?要探知管理品質，購屋人只能多靠自己觀察，觀察公共設施維護的情況、觀察電梯裡或公布欄張貼的管理費收費欠繳情形等等。
14他們給你看區域行情成交記錄。卻沒跟你說，其中有些成交物件是豪宅，價格比較貴，不能拿來跟一般住宅相比擬。
關鍵點:台灣沒有公開而完整的成交行情資料庫，行情不透明，真實成交行情難以探求，面對各種行情數字、說法與解讀，最好能多方探求，保持客觀冷靜的態度，再自己判斷合理行情究竟如何。
但是，各位一定要記住一個原則，房子不是生產線上製造出來的產品，每一間房子都是獨一無二的，即使是你家樓上跟你的坪數一模一樣，但是賣出去的價錢有九十九%的機率是不一樣的。
15他們告訴你，屋主的價格還有砍價的空間。卻沒跟你說，究竟可以砍多少。
關鍵點:砍價不求人!屋主心目中期待的成交價格，不見得就是合理的成交價位。仲介會怎麼為房子定價，也會隨著屋主的期待和市場景氣的狀況而有不同。平時多留意出售物件的開價與成交價格，並作成資料追蹤，可以大致找出這個區域或某家仲介公司定價的方式，作為議價的依據。
所謂買房子的好時機，不外乎市場看壞、有利空發生時。
16他們給你看土地及建物謄本。卻沒指出，買賣房子，有八○%的資訊置是由謄本得來，其中的奧妙如果搞懂，甚至能幫助你如何砍價。
關鍵點:自己調謄本，只要半小時就能摸清楚物件的底。對於有興趣的物件，可以自己去地政事務所調謄本，如果屋主曾向銀行貸款，可以試著推算屋主當時的「進貨成本」，作為議價的參考資料(注意，是參考資料，而不是「依據」)。既然市場的行情資訊相當不透明，只好自己多做點兒功課，凡是能夠使用的方式，盡量拿來用用看!
第三章-簽約前，會遇到那些花招、陷阱?
17他們告訴你，有好幾組買方已經出價，你動作要快。卻沒跟你說，法律保障消費者有契約審閱期。
關鍵點:別忘了政府保障消費者有「契約審閱權」，業者如果沒有事先告知，可以主張定型化條款不構成契約內容。契約審閱權的使用在法律上經常出現爭議，在台北市不動產經紀人員獎懲委員會擔任調解委員的吳光華先生涗，並不是房仲業者提供的所有契約，在法律上都必須提供審閱權，只有與房仲業有關的，才需要提供契約審閱權。
18他們告訴你，他們事先不知道房子有違法增建。卻沒跟你說，由屋主簽名的《不動產說明書》上，就應該要記載清楚。
關鍵點:房子是不是凶宅?會不會漏水?有沒有違建?這些都必須由屋主在「不動產說明書」當中簽名確認。不動產說明書是仲介對於物件產權調查之後的書面成果，是交易安全的基礎。出價前一定要索取「不動產說明書」，仔細研讀。
19他們給你看「不動產說明書」。卻沒跟你說，賣方還沒有簽名確認。
關鍵點:別以為賣方還沒簽名就沒事，有些房仲公司在「委託銷售契約」中規定: 「甲方(屋主)應確認並簽章於乙方(仲介公司)製作之不動產說明書，否則視為違約，乙方得以書面通知終止本契約，且甲方應支付乙方按本契約第壹部分第二條委託銷售總價百分之二計算之違約金。但乙方所製作之不動產說明書記載脫漏或不實者，不在此限。」
20他們給你看，依內政部版要約書精神制定的「要約書」。卻沒跟你說，某些條文已經過本公司自行調整。
關鍵點:房仲過程中須簽立的合約，內政部均制定了範本，但是房仲業者通常不會主動告知，他們的合約其實是以內政部版為藍本，再加入自行修改的條文。「範本」和「藍本」，差一個字就差很大，最好能夠自行備妥內政部版範本，最好也能夠請仲介公司指出該公司版本與內政部版不同之處。
21他們告訴你，先拿一筆錢當作斡旋金。卻沒跟你說，出價也可以使用要約書。
關鍵點:仲介公司應告知買方，可以用斡旋金或要約書出價，否則可以要求解除要約。仲介公司除了應該讓消費者知道有這兩種出價方式的選擇，更應該向消費者說明這兩種方式的權利義務，消費者自己也要搞清楚這兩種方式的遊戲規則以及罰則，才不會因無知而造成金錢上的損失、精神上的壓力。
22他們告訴你，使用要約書出價，反悔不買就算是違約。卻沒跟你說，如果使用「內政部版要約書」，雖然賣方已經簽認，但若還沒有送回到出價人的手上，買賣契約就不算生效。
關鍵點:使用要約書出價的方式，是近年才發生的事，仲介說，反悔不買就是違約。但是如果你使用的是內政部版要約書，其中第三條規範: 「本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負履行簽立本約之一切義務。」也就是說，雖然賣方已經簽認，但若還沒有送回到出價人手上，買賣契約並未生效。
23他們告訴你，你可以反悔不買(或不賣)。卻沒跟你說，如果仲介已經收了議價斡旋金且轉成定金，縱使身為賣方的你已經「不想賣了」，還是要付給仲介當初議定的服務費，並賠償買方定金。
關鍵點:房仲業者常用的「出價金」、「附停止條件定金」、「議價金」、「保證金」、「協調金」的契約用語，這些其實都是「斡旋金」的變形用語，並不是法律名詞，各家業者訂定的權利義務又不相同，如果要使用「斡旋金」出價，應事先仔細地詢問清楚，這家仲介公司是怎麼稱呼「斡旋金」，權利義務關係又是什麼?收取的金額是多少?
24他們告訴你，成屋履約保證可以保障買賣雙方的交屋安全。卻沒跟你說，買方給付的款項，會先放在銀行的專戶裡，一次給付; 如果身為賣方的你急著用錢，其實不適用這個服務項目。
關鍵點:所謂「成屋履約保證」、「價金履約保證」、「房屋交易安全保證」等，是將買方應付的款項，放在與仲介公司合作的銀行專戶裡、然後再由此專戶撥給賣方。但是有些仲介公司會直接把服務費從這個專戶裡扣除，另外，如果你是急著用錢的賣方，也會因為買方的錢進了專戶，要動用得經過複雜的程序，而難以在短時間內拿到錢。
第四章-交屋前，不能疏忽的關口
25他們告訴你，本公司提供漏水保固服務。卻沒跟你說，並不是你的房子漏水我們就一定保固。
關鍵點:房仲業者說公司有提供漏水保固服務，不過限制條件很多，不是只要一漏水，房仲公司就有保固責任，各家漏水保固內容不同，應該詢問清楚保固條件。
26他們告訴你，我們有海砂屋檢測服務。群沒跟你說，海砂屋檢測是要由房子取樣的，不容易取得屋主的同意。
關鍵點:如果懷疑房子是海砂屋，最好也請屋主出示檢測報告。不過實務上，海砂屋的檢測方式，必須要對牆壁、樑柱等結構進行鑽心取出直徑一公分、高一公分的圓柱體，或者是重量二○至三○公克的混凝土作為樣本，而且最好由不同的結構取出三份樣本。由房子的某一部分鑽孔取樣，感覺總是不舒服，要說服屋主接受檢測，通常難度很高。
27他們告訴你，買賣已經成交。卻沒跟你說，買方因為貸款下不來，因此成交破局，如果你是先賣後買的換屋客，很可能因此而出現金錢周轉不靈的狀況。又，如果你是買方，仲介業務員隨口說可以貸款八成沒問題，結果簽約之後，銀行只核的貸七成，買方因財力不足無力購買，被仲介視為違約，要求賠償。
關鍵點:經濟不景氣，優惠房貸又暫停核撥，大多數購屋人都希望取得高成數房貸，然而多數銀行放貸態度保守，再加上申請人可能有卡債等債信問題，或者銀行對房屋座落地段鑑價結果不如預期，以致有時未能順利申請到理想中的成數。如果貸款成數是你買房子的必要條件，應該要把這一條加注在合約當中，免得房子買不成，還要負擔違約賠償責任，甚至引起賣方資金周轉不靈因而結怨。
28他們給你看房屋及土地的權狀謄本。卻沒跟你說，如果遇到居心不良的賣方，或是賣方債信比較複雜，債權人不只一人，或者賣方根本存心不良，有可能在簽約當天，雙方簽約之後，產權還是會被動手腳!
29他們告訴你，房子是空的，正式交屋前應該可以先讓你進去裝潢。卻沒跟你說，應該要取得賣方同意，並且最好以書面方式與屋主訂定「借屋裝修同意書」，避免後續糾紛。
關鍵點:由於從簽約成交到真正交屋，需要大約至少一個月的時間，辦理完稅過戶、銀貸撥款等代書流程，因此有時遇到買賣的房子是空屋時，買方通常會希望屋主能夠通融一下，讓買方提早進入房子進行裝修。但是，因為要等到銀行核撥貸款給付尾款、正式點交完成，才算走完整個買賣交易程序，在此之前的「借屋裝修」，應白紙黑字注明權利義務，才不會發生糾紛。
30他們告訴你，簽立的委賣期間是三個月。卻沒跟你說，合約到期之後的一定期限之內(例如二個月內)，如果你與仲介人員曾經帶看過的客戶成交，即視為違約，還是付服費給仲介業。
關鍵點:委託期過後如果屋主自行成交或交由其他仲介成交，還是要付給原仲介服務費。這一條規定在「內政部版不動產委託銷售契約書範本」之內(相關條文如下)，目的在保障房仲業者的權益;有些房仲公司基於信任，不會主動提醒客戶有類似規定，不過，一旦被發現，就算是委託銷售期已過，仲介還是有權利要求給付服務費的!
第二篇房仲業不會提醒你的20個買賣屋觀念
第五章-關於買屋資金調度
1他們告訴你，買房子準備三成自備款，其餘可向銀行貸款。卻沒提醒你，買房子還要付代書費、申請房貸還要付火險和地震險等額外費用。
2他們告訴你，利率低、房價漲，租不如買。卻沒跟你說，只要付得起房租，租房子可以不用想太多;買房子卻是要背上數十年的貸款，得做好財務規畫才行。
3他們告訴你，只要你信用良好、收入正常，搭配與我們公司合作的銀行，貸款應該沒問題。卻沒告訴你，有些房子對銀行而言價值很低，能取得的貸款條件不如預期，甚至貸不到款!
4他們告訴你，有閒錢可以來當投資客，買這間房子的投資報酬率高於定存。卻沒跟你說，投資報酬率還是要精算才準確，而且許多投資客都是利用貸款前三年的寬限期進行資金槓桿操作，在寬限期過了，需要開始還本金加上利息之前，就想辦法脫手。
5他們告訴你，恭喜您的房子售出成交。卻沒跟你說，買方如果要貸款，賣房子的錢不會那麼快進到你的戶頭，如果你急著要換屋付頭期款，可得等上一陣子。
第六章-聰明選屋的重點
6他們告訴你，買房子三原則是「地段、地段、地段」。卻沒跟你說，究竟哪些條件才是好地段?銀行和不動產估價師對於地段也有加減分的標準，瞭解了這些細項，更有助於選對「好地段」。
7他們告訴你，換屋要選地段好的房子。卻沒跟你說，換屋除了要符合自己的需求，更應該要換價值愈來愈高的房子!
8他們跟你說，這間房子低於市價甚多，是投資買進的好時機。卻沒跟你說，房子周邊可能有嫌惡設施，房價才會這麼便宜。
9他們跟你說，這個社區只有一戶在賣。卻沒告訴你，其實有其他同社區物件也在銷售，只是他自己不知道，或不想告訴你!
10他們告訴你，老公寓土地持分大，將來改建機會大。卻沒跟你說，不是所有的老公寓都有改建潛力。
11他們告訴你，夾層、露台、頂樓使用空間大，用一坪的錢等於是買一點五坪或兩坪的使用空間。卻沒跟你說，將來要改空間配置或建材，除了要花上大筆鈔票，可能還要顧慮合不合法的問題及鄰居眼光。
12他們告訴你，公設比愈低愈好。卻沒跟你說，可以用建照申請的年份來判斷，二○○五年以後申請到建照的房子，由於必須符合建築法規的新規定，公設比通常都會在三0%以上。
13他們跟你說，以後這裡會有捷運，圖已經都畫好了，政府也都已經公布了，房價有增值潛力。卻沒告訴你，在正式動工之前，還是參考就好，別抱太大希望!
14他們跟你說，這間房子有八十坪，才賣五百萬元，很便宜。卻沒告訴你，八十坪當中車位佔了十坪、露台佔了二十坪，加上公設二十坪，實際室內面積只有三十坪。
15他們跟你說，地上權的房子，房價比市價便宜，租金卻與市場行情差不多，出租很划算。卻沒跟你說，地上權房子房貸成數不高，雖然不用交地價稅，卻要繳地租。
16他們告訴你，現在房價下跌，正是進場好時機。卻沒跟你說，房價只是「修正」到合理價位，並不是「降價」。
17他們跟你說，重劃區的房子又新又便宜。卻沒跟你說，如果沒有實質的建設利多支撐，很容易造成供過於求，房價不易上漲!
第七章-簽約小心謹慎的關鍵
18他們告訴你，價格談定就可以簽約了。卻沒跟你說，來簽約的是賣方代表，不是屋主本人，請確認該代表是否有權處分房子!
19他們跟你說，房子帶租約不必擔心房客不好找。卻沒跟你說，民法裡有一條「買賣不破租賃」，如果你想請房客搬家，在某些情況下，得等到原來的租約終止才行!
20他們告訴你，我是買屋賣屋的好幫手，幫你包辦買賣房屋的大小事。卻沒跟你說，你得先瞭解房仲業的遊戲規則，才能達到借力使力的好處!
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