從谷底往上爬的人生

Part1 觀念篇

    經營管理學常說:「失敗者只看見問題，成功者卻看見機會。」

第一章釐清需求，找到最適合的房子

    釐清自己的喜好和優先順序，便你在抉擇時有一個取捨的目標，也方便尋找替代方案。

    確認家對你的意義和價值，別讓蛋黃區、黃金地段等世俗條件干擾了你內心深處對家的期待。老聽別人怎麼說，不如先管自己怎麼想，讓成家的過程和結果，可以少點遺憾、多點滿足。

第二章動心動手前先動腦

買或租? 可以動手先算一下。

   「租金房貸比」是用來檢視租金和房貸差異的比例，也就是把月租金除以月房貸，數值越大，顯示租屋的錢，幾乎足以負擔房貸，代表買比租划算;反之值越小，代表租金偏低或房價偏高，因此「租比買」划算。

    房貸最好不要超過家庭收入的三分之一，並且要為將來利率升息預留空間。

先排出優先順序

    在房價漲得比薪水還快的年代，要累積購屋的第一桶金，有超過一半的首購族是靠父母長輩金援，近兩成是靠另 一半。

    購屋勿求一步到位。

    建議首購族，對買房這件事情還是要有點信心，成功買屋術秉持「三不一要」，不求大、不求近、不求新，但要掌握「能增值」的原則，才有機會順利圓夢。

    市場上粗算的方式，自住型大眾經濟級裝潢費，一坪3~5萬，如果20坪舊屋小宅，就差不多要60~100萬。因此就算可以順利貸款到八成， 。

    可先由自己的年收入，換算可支應的房貸是多少，來估計可買的房價範圍。

    對於首購的朋友而言，政府提供的優惠貸款方案，還可以在利息上幫你多省一點!(尋找資源)

第三章地段、地段和地段

    要擺脫價格的壓力和地段的迷思，首先要體認，家的功能和價值是回歸到個人和家庭的共同需求和能力! 所謂的location可以用更多方式去定義和詮釋。

1交通方便

2購物方便

3就學區域

4就業機會

5親友生活圈。

    上班通勤距離不是唯一考量重點。倒是離父母住家距離近才是生活利多，畢竟很多祖父母可以幫忙帶小孩，或是就近回父母親家吃飯，省點餐費，還兼回家給爸媽看，年邁長輩身體有狀況，趕回家探望也比較近，總而言之就是就近互相照顧，跟父母保持一種可以互相依靠又不會吵架的距離。

2014嫌惡設施

    最怕的就是那些看不到的潛在陷阱，或是得花點時間觀察才察覺得到的問題。例如:偽裝在住家裡的「基地台鄰居」;大樓裡的中繼水箱，一天到晚稀哩嘩啦的流水聲;暗藏賭間的左鄰右舍;隔壁抽油煙管設計不良，老是他家炒菜大家香......。購屋前早晚多到周邊走動走動，觀察鄰居狀況，避免遇上惡鄰。

第四章選甚麼住宅類型好?

套房

    總價時代，小宅正夯，同時也因應社會結構變化，兩口之家越來越多，小宅也成為這幾年的房市搶手貨，市區內新建案推案也以20坪左右為主流產品。不過現實考量，自住者必須考量個人的生涯規劃，也就是結婚成家的時間表，小套房對兩口之家或許還勉強可以暫時滿足階段性需求，一旦有了小孩，空間絕對不夠，因此就得面臨換屋規劃，如果換屋間隔時間短，還得面臨奢侈稅等短期買賣問題。

    銀行對小套房的鑑價與核貸較嚴格，可能五、六成，有些甚至15坪以下不核貸。

    注意新房子公設比高，小宅的使用空間會更小。

公寓

    其實中古公寓並非真正的「零公設」，一般五樓的公寓房子，包括大、小公設比約5%至12%左右，屬於公設地「樓梯」會登記在主建物面積中，或沒有登記。

    但公寓產品就得面臨屋齡高、屋況舊的問題，尤其20年以上的房子，管線老，就會出現漏水、壁癌等問題，何況是30、40年以上的舊公寓，另外像公寓二樓也有較多管線，因此買公寓裝修翻新的費用要列高一點; 另外，公寓沒有電梯，就不適合家有行動不良的長輩，或是還需要用娃娃車的幼童。

    過去還有些人特別喜歡公寓最高樓層，因為還有頂樓的空間可以使用，而頂樓的空間坪數雖然不出現在權狀坪數中，但如有加蓋部分，一般會依標準產品行情的三分之一至二分之一計價，也有依照加蓋區域的建造成本計算單價者，總價約高出二至三成。

    頂樓平台是屬於逃生或全體住戶共用部分，無論新舊違建，法律上都是違建;如果將頂樓空間出租，訴訟上還會被判「返還不當得利」，須將收到的租金吐出與樓下住戶均分。

    並沒有所謂「合法違建」。

電梯住宅

    電梯住宅有分華廈和大樓，十一層含以上有電梯稱住宅或複合型大樓、十層含以下是電梯華廈。在民國94年7月建築法規新制實施之後，不但八樓以上建物強制設置「雙安全梯」，緊急升降梯梯間也必須設置獨立出入口的排煙室;兩項新規定讓「公設比」提高5%左右，30%以上的高公設產品將成為常態。換句話說，在民國94年之前蓋的房子，公設比相對小，一樣的面積，新套的空間感覺小，有十年以上屋齡的中古屋，實用空間，對於希望把錢花在刀口上的購屋族，一定會覺得比較划算。

    高樓景觀好，出入單純，所以價格較高。

透天厝

    有些新的透天產品為了擁有更多的使用面積，利用二次施工的方式，提高使用面積，但並未登記合法產權，最常見的包括夾層、後院增建及中庭墊高占用道路的情況，小心這類產品容易引起爭議。

    新式透天產品大多採連棟設計，土地採持分，屋主想要整個大翻修需要其他土地持有人同意。左右兩側採光不易，前後日照決定全屋光源，若全屋長度太深，就會影響屋內採光，建議最好不要超過11公尺，最合適的透天深度應在9至10公尺之間。

車位

   依據「建築技術規則」，停車位分為「法定停車位」、「增設停車位」與「獎勵停車位」三種類型。

1法定停車位

    依「建築法」及「建築技術規則」，建築物按其總樓地板面積，規定之比例所設置的停車位屬法定停車位。法定停車位登記為公共設施，若登記為「大公」，產權由全體住戶所持有，或登記為「小公」，由擁有車的住戶共同持分。法定停車位沒有獨立權狀，需和主建物一起登記在權狀中，賣房子時也必須連同法定車位一同賣出，無法獨立出售給社區以外的人。

2增設停車位

    指在法定停車位之外，建商或建造人自行增加規劃的停車位，此類停車位可以登記為大公、小公，若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難室所在地址」證明，可為主建物單獨移轉，並不限定於該區分所有建築物之區所有權人。因為有獨立產權登記，可以單獨賣給非住戶以外的民眾，增設停車位通常是價格最高的，在買賣上也最安全有保障。

3獎勵停車位

   建商在法令所要求應設置的停車位以外，另外增建供給公眾停車使用，政府給予額外樓地板面積作為獎勵，需在建造執照、使用執照平面圖上加註「於x層增設公共停車空間x輛供公眾使用」。不過，民國102年起獎勵停車位取消，獎勵停車位不再增加。

    夾在兩根柱子中間的車位，因為進入困難，因此價格較低。

    如購買機械車位，必須注意機械載重限制，以及緊急安仝設定，避免故障時引起的人車危險。

*小提醒

  購買停車位，需在權狀上載明交易標的細節，以避免日後產生爭議。

1車位面積

2.停車位性質(法定、自行增設或獎勵增設)

3位置(地上、地面或地下第○○層)

4.型式(平面或機械)

5.規格(長、寬、高)

6.編號等詳加記載

    若權狀上面沒有標示任何能證明停車位產品及使用權文字時，消費者則依據「分管協議」或「管理規章」來保障自有停車位的使用權，不過這類停車位的使用權將來要外售或外租時，則必須經過管委會的同意。

Part2練功篇

第五章預售屋

• 付款流程

    預售屋的付款流程，主要分為:「訂金」、「簽約」、「開工」、「工程期」、「交屋」等階段。

    前三項:「訂金，加「簽約金」加「開工金」，為時程比較接近，一般代銷直接稱之為「定、簽、開」。在選好屋但還沒簽約前，需先支付訂金，訂金又可分為「小定」、「大定」，付了「小定」便先取得了購屋預約單，也就是市場上占稱的「紅單」，意味著你選定的房子已經暫時被保留了，在時間內補足「大定」後，就正式完成「訂金」流程。

    付完訂金就準備簽約，再來就等開工。一般「定、簽、開」所付的費用，合計約占總價的10%至15%，如總價為600萬元，在開工前，購屋者只需要準備90萬，比起同價格的中古屋，得準備將近200萬的自備款，相對門檻低一點。

    在景氣低迷時，有建商打出「1O%低自備」、「工程期零付款」的訴求，就是把工程期的款項併入銀行貸，降低購屋門檻，吸引買氣。不過要注意的是，現在銀行放貸保守，貸款約為總價的70%，因此其中的20%可能會由建商所釋出的「公司貸」，也就是建商貸款給屋主，或由屋主向銀行用個人信貸補足20%的部分。由於信用貸款和房貸的利息不同，兩筆貸款的繳款方式時間他可能不同，因此建議還是要先精算是否划算。

    大部分預售屋工期大約是兩年左右，雖然第一階段定、簽、開只需要準備15%左右的頭期款，但還是得拿握自己的財務狀況和繳款時程是否能配合，否則一旦工程款無法順利繳交，恐怕就會面臨違約賠償問題。

• 樓層

    面馬路大樓的一樓，因為有店面效益，所以價格和樓上住家會差距比較大，通常是整棟最貴的，次貴的是頂樓。

    有的建商會每兩樓算價差，比如二、三樓一個價格，四、五樓一個價格，有的是每三個樓層訂一個價差，「二、三、四」，「五、六、七」一組價格。以這樣定價的話，選擇該組的高樓層會相對划算。

    還有一個價差最明顯的就是住宅大樓的頂樓戶，因為私密性高，因此通常都是該棟的最高價格。

    另外，上下樓層如果有明顯視野差別，價差也會拉大。

*小提醒

    其實樓層的價格，除了看樓高之外，最常見的就是對數字的喜好或顧忌，傳統對四樓比較排斥，因此議價空間比較大。有的新案建商曾在四樓打造，精美裝潢的實品屋，當作廣告戶，增加購買誘因，降低購屋者對四樓的排斥感。

    另外，舊公寓二樓以上的住戶共用管線，而2樓又多半是水管糞管的轉彎處，因此如有堵塞，2樓首當其衝，加上樓層低，擔心小偷入侵，且如果臨路的話，噪音大，購屋前得先明確掌握屋況。

依照消防法規定，樓高超過50公尺以上的住宅大樓，需在45公尺左右的高度設有中繼水箱，常見在十至十五樓之間，該樓層上下的隔音較差，也會有漏水疑慮，因此若要購買該層或上下樓層，可以爭取較多議價空間。

• 裝潢屋、毛胚屋、樣品屋、實品屋

    裝潢屋:帶裝潢的。

    原則上這些裝潢或贈品都是建商大量採購，因此多統一規格，以量制價，會比自行選購便宜一點，不過有些建商會在合約上提供的款式後加註「或以同等級品或型號取代」，一旦有「或」這個字就提供了模糊空間，簽約時要先溝通清楚;如果你對裝潢用材有特定偏好，可另外簽署「室內工程變更確認單」，也就是業者俗稱的「客變」，委請建商的工班另行依照需求施工，亥你想要自己規劃，可以要求「毛胚交屋」另找設計師裝潢。

    毛胚屋: 指已通過建造申請，建築物僅完成灌漿工程，室內磁磚、天花板或隔間都尚未施作，牆面都還是尚未修整過的水泥牆，馬桶等衛浴設備也都沒有，因此銷售單價會再便宜一點。

    過去曾發生買毛胚屋的屋主，因為施工不良，所以樓上裝潢、樓下漏水，還沒搬進去住就造成鄰居之間的糾紛，所以要注意的是，如果買毛胚犀，在交屋時應該會同設計師一起進場，了解所有管線完成的狀態，衛浴是否有做好防水工程，以便後續工程的銜接。

    不過想買毛胚屋必須配合建商的時程表提早告知，尤其設計師的設計圖必須提交給建商工務部門來審查，確認是否有結構安全性的影響，或者電路數量是否需要曾減。舉例來說，有建商會要求，想買十五樓的毛胚屋，必須要在該棟的七樓蓋好前提出。每家建商規定的時間不同，應該簽約簽事先了解。

    實品屋: 有別於樣品屋的模擬概念，實品屋是在實際建案的低樓層，直接裝潢好一個實際物件以便帶看，同時也放進所有家具和家飾品，打造一個完整的居家氛圍，多半會朝富麗堂皇，精緻路線設計，因為從內到外整體風格一致，且基本家電也都一應俱全，深具吸引力，因此也有人會直接購買實品屋。

    買實品屋的好處是現場的屋況誤差小，而且該物件的裝潢費用都已經含在房價中了，因此可以此總金額向銀行貸款，購屋者無須另外規劃裝潢費用，或擔心核貸不足的問題;缺點是裝潢用材都是現成的不好更動，也難確認品質，且該戶經常有客戶出入帶看，裝潢多少會有折損。而建商考量這一點，對實品屋也會以優惠價格來出售。

代銷話術

    重大建設是房價的保證，尤其是完工前的一年漲幅最明顯，雖說越早買賺越多，但是風險也更大，所以當你打算買在重劃區，請先評估政策成熟程度，以它的現在價作為購買基準。

    接待中心不一定就在基地的正旁邊，你要判斷周邊行情的時候，大路和小巷的差異就得列入考量，別被迷糊仗呼嚨過去了。

    距離都得親自走一趟，尤其別只挑夜闌人靜的離峰時間，你常上下班的動線都要試試看這些路線的車流狀況。另外，廣告提到的鄰近學校不見得就是學區所在，因此在意特定學區的家長，還是得上教育部網站確認一下該地址所屬的學區，避免想買學區宅卻進不去這道窄門的窘境。

    樣品屋故意多幾坪，或是家具展示品縮小一點，讓空間看起來變大。

    有些樣品屋從玄關至室內、甚至主臥室內的衛浴設備，都不做房門，或者採用玻璃門，目的在增加空間的開闊性，房子的實用空間看起來也比較大一點。

    因此案場的樣品屋不靠譜，實品屋至少還看過、摸過，直接買下來，裝潢都省了。真的這麼萬無一失嗎? 有時住進去後才發現，一些家用設計看起來樣樣都有，但卻不符合實際使用。例如，雖有現成衣櫃，真正放了衣服卻關不起來，廚房碗櫃看起來時尚漂亮，但容納量有限，大一點的鍋子都無法收納，轉角無法置物，浪費了空間，跟裝飾品沒甚麼兩樣。當然，裝潢材料品質也是難以掌握把關的部分。

    不過，樣品屋也不是不能買，尤其當建商以較低價格售出，就真的還蠻吸引人，只是要特別注意實際坪數，而重複確認各項裝潢的空間費用，免得搬進去移才發現糖衣下的藥有多苦。

穿隱形斗篷的雨遮

    因為每塊地依法有一定的容積率，可以蓋一定的樓地板面積，這也決定了未來銷售的價格和利潤。而建築法規允許建商可以不用將陽台、屋簷、雨遮、屋突及機電設備等項目計入容積範圍，不過又允許這些項目可以列為附屬建物或公設，也就是說，不會增加使用空間的雨遮，可以納入「權狀」面積，這麼一來，它既不」會占掉建商可以使用的「容積量」，又可以納入權狀，拿來賣錢，所以對建商來說多蓋多賺。常見到有的建案訴求三面採光，就有三面雨遮，坪數加起來可能超過3坪，這在單價高的都會地區，窗戶多的房子，可能光是雨遮就花掉你一、兩百萬。

    另外一個關於雨遮的小秘密，就是它可用來增加附屬建物的坪數，稀釋公設比，因為權狀上的坪數包括主建物十附屬建物十公設，公設比越高，一般人購買意願就越低，因此附屬建物的虛坪越多，「看起來」公設比就可以低一點。

    此內政部規定雨遮得計坪，但不得計價，建商、代銷也會告訴你，雨遮是送給你的!不過還是要小心大十部分建商已將雨遮的價格轉嫁到「每坪單價」上，每坪，單價已經「變相」提高。

    就算預售市場賣雨遮不計價，但是二手成屋買賣，多半看的是總價，雨遮也早在權狀內，包在一起算。不過，也不是說有雨遮的房子不能買，或一定都是騙人的，只是要會精打細算，可以從「建築測量成果圖」看出主建物，包括陽台、雨遮等附屬建物等詳細坪數大、小，如果雨遮坪數過多，就一定要進一步拆算價格，再來砍價，最後的買價才比較實在。

偷天換日之二次施工

    二次施工最常見的就是夾層、陽台外推、後院增建、頂樓加蓋，還有在透天別墅社區的車道上加蓋空中花園等。為了避免日後的購屋糾紛，建商在和消費者簽訂合約時，通常會附加一份變更(加建、外推)同意書，以便萬一將來舉發違建時，責任由消費者自行負責。

   常見的二次施工出現在頂樓加蓋、陽台外推等地方，由於這些空間原本並不屬於容積面積範圍內，但是又可以供屋主使用，常會有使用空間增加的好處，因此購屋者常會忽略這些違法的問題，一旦被檢舉報拆除罰鍰，還得自行付錢拆除，因此為了避免在不知情的況買到二次施工的物件，購屋前還是要看清銷售單位提供的平面配置圖。

    社區住宅的蓄水池，在不妨礙消防專用蓄水之使用，並能符合消防安全設備設置規定，經常保持，其有效水量之原則下，是可以申請兼作游泳池使用。不過得先進行使用執照變更，如果使用執照上沒有游泳池的規劃，泳池就是違章建築了，如果違法使用，會面臨建管處處罰。且管委會若同意住戶使用，一旦泳池使用有任何意外發生，管委會恐怕會有刑事或民事責任問題。因此在蓄水池還是蓄水池之前，還是別違法使用。

• 預售屋的交屋注意事項

    為了交屋驗收時有憑有據，因此在銷售時的所有資料都得保存下來，除了買賣合約書，包括廣告單、銷售時額外承諾的贈品，都必須加註在合約中，載明數量、規格、品牌和等級，若該承諾品牌斷貨，改使用甚麼品牌?寫得越清楚仔細越好;甚至和銷售人員的對話，都可以錄音存檔，以便交屋有爭議時作為溝通的證據。

    交屋時要逐項點交，查看施工成果與建材設施是否與當時契約所條列的規格相符，不過建商有沒有偷工減料，一般購屋者不容易判斷，現在坊間也有專業人士和單位提供點交服務，不管是自己驗收或專業人士協助，都要申請「建物測量成果圖」，比照實際坪數和格局是否相同。

1查使用執照: 凡拿到使用執照的建案才算成屋，因此消費者就算看到建物都已經完工的成屋，仍須依據用執照驗收要過戶的面積。房屋面積有誤差，就要互相找補。

2對照建物測量成果圖:可向地政機關申請調開「建物測量成果圖」確認是否按原設計施工，就是該戶房屋的測量平面圖，購屋者可按圖索驥，查房屋的方位、大小尺寸、房間配置等。

3核對產權登記及房屋面積:調閱土地謄本及建物謄本，核對產權登記及房屋面積。

4檢查建材設施:確認建材施工是否與契約相符，包括功能性的設施，如門窗、門鎖、排水系統、衛浴設備、插座等;及戶外設施，如樓梯、消防設備、停車設備等，須開啟使用，若有贈送家電，也要一一比對品牌、規格、品質、數量、等級。

5.未合格清單列表:在檢查的過程中，如果發現任何瑕疵或和契約有出入的地方，一定要白紙黑字寫下來告知建設公司人員，要求限期替換或修復，等一切都處理無誤，再進行交屋結算的相關事宜。預售屋成屋與原先DM內容、合約所載不同或有瑕疵，消費者都有權要求業者「依約履行」或「進行修復」，若無法改善，雙方也可協商以「減少價金」的方式替代。在瑕疵尚未修復前，也請不要搬入，並應盡量避免填寫建商所提供的任何書面「遷入證明」，以免讓業者以此作為「交屋」藉口，推卸修復責任。

6.檢查水壓:高樓層，景觀好，價位也不俗。但是因為家用水多是靠抽水馬達抽取發送到各戶，樓層越高、越容易遇到水壓不足的問題。因此驗收時別忘了把廚房、浴室的水龍頭開到最大，看看水流量，確認水壓是否足夠。

• 小心一案建商

    建議選擇成立三年以上，資本額2,500萬以上，當然資本額越大，倒閉的機率越小。

    其次，在司法院網站，「查詢服務」中「判決書查詢」的功能，輸入建商公司名，了解過去是否有買賣糾紛。此外，就是在網路上的討論區搜尋，多爬爬文，看看是否有網友負面經驗，作為購買前的參考資料。

交屋驗收小工具

第六章特殊住宅類型

  購買捷運共構宅的注意事項

.大樓公設的管理和維護規則。

.是否和捷運共用出入口。

.隔音效果是否足夠。

.制震功能是否良好。

.是否採用瓦斯或電熱設備。

.是否有停車位需求。

.政府配房的租售規劃。

購買工業宅可能遇到的問題

1不能申貸優惠房貸

     內政部所訂頒的作業規定，申貸優惠房貸的房屋主要用途必須有「住宅」或「住」字樣，所以建物所有權狀或建物登記簿謄本，如登記為「店鋪」、「工廠」、「辦公室」等，則不得辦理這類專案貸款。

2.銀行貸款成數低

3.住家位於工業區內

4.轉手不易

銀拍屋

1產權屬於銀行，無點交問題

2.可入屋內看屋況

3.投標當日保證金較低

4，貸款相對容易

第七章小心這些瑕疵屋

    淹水屋:注意牆壁有沒有水痕、一樓門口是否刻意比地面高、家中是否有沙包擋水板。可洽詢各縣市水利局詢問淹水地段。

    海砂屋: 所謂的海砂屋其實是「高氯離子含量的混凝土建築物」。短期會使牆面滲出白色的痕跡，也就是俗稱的「壁癌」;長期會造成鋼筋鏽蝕、體積膨脹，使混凝土結構體產生裂縫，容易讓鋼筋脫落，影響建築物安全，降低結構強度及抗震能力，更進一步會造成生命財產損失。

    海砂屋的明顯徵兆，就是混凝土大面積的掉落，因此購屋者在看屋時可以注意天花板、牆面，如果產生裂縫，而這種裂縫若跟鋼筋的走向相同時，有可能是鋼筋在牆壁裡頭鏽蝕而形成的裂縫，這時可以初步動手剝剝看，是否混凝土有大塊鬆脫的情況。

    而部分屋主可能以裝潢來掩飾，這時則可以先觀察大樓的公共設施，或是地下室停車場混凝土塊的附著情形;海砂屋的徵兆，要數年以上才會明顯浮現，因此也可打聽建商以往興建的社區是否出現海砂屋。或查詢建管局網站所列的列管清單，看看是否榜上有名。

    購屋者觀察到有疑慮的徵兆，可要求屋主提供海砂屋的檢測報告，或是自行委託專業檢測單位，如建築師公會、土木技師公會、結構技師公會、工業技術研究院等來做檢測，判別是否為海砂屋。

    為了避免買到海砂屋，在買賣雙方達成購買共識時，可以請賣方先做檢測，或者要求屋主提出非海砂屋的證明，並於買賣契約上明訂「屋內任一處採樣，氯離子檢測值不得超過國家標準」的解約條款。若購屋過戶後才檢驗發現確實為海砂屋，買家可以訴求原價買回，或 是減少價金。

    輻射屋: 依照政府的追蹤和目前檢測出來的清單，輻射污染之高危險群主要在民國71年至73年之間興建，使用執照核發日期在民國71年11月至75年1月之間。若同一棟樓房已發現有輻射污染情況者，就要提高警覺，有疑慮的買家可以先上原能會的網站，或要求屋主做施作檢測。

    事故屋(凶宅): 多問問社區管理員或是遠一點的里長。建議買屋時的現況說明書中可附加「買到凶屋或海砂屋時，得解約退款」，保障自身權益。

    如果屋主刻意隱瞞，簽立買賣合約後發現與事實不符，買方可以向賣方要求酌減價金或解除買賣契約。

第八章實價登錄的迷思

盲點:

   1實價登錄的資料更新較慢，至少有兩個月的差距，是落後指標，而且樣本過少時，數字的代表性也不夠，所以在實際市場價格的比較，還得考量整體市場狀況，修正行情才比較貼近事實。

   2現行的實價登錄會去除過高的交易資料，避免失真的問題，不過，既然真的有這筆交易卻不公布，不是!就失去實價的真實意義了?而且對於特殊性的物件，也缺乏參考的依據。

   3.實價登錄顯示的資料，過去以50號為區間，現在以30號為區間，所以只能呈現該區段大致的行情，無法反映出不同大樓、不同物件內部條件差異，例如室內裝潢，是否附贈家具，是否有漏水問題，所以實際交易價格還是或多或少會因內裝條件而有調整空間。

   4.有時候交易資料中顯示的資料不完全，最常見的就是沒有明確登記車位，或是很難辨別陽台、露台等空間，這會影響我們計算單坪價格，也就是說，如果其中有車位，卻沒有登記，拆算出來的單價可能就會偏低，也就失去參考價值了

  需看交易明細，細拆單價。

帶車位房屋單價怎麼算?

    在實價登錄資料上，部分含車位的房地交易，並未載明車位面積和價格，因此有時候參考資料有限。一般常見的平面車位合車道的公設，約占10至12坪，機械車位含公設約占5至7坪，如果你要買的房子的坡道平面車位價格登記只有5坪，就要注意，建商有可能把車道面積登記在公設裡賣給了所有住戶，換句話說，沒有買車位的人可能多花錢買了車道。車位價格除了可以參考房仲提供的資訊，也可在實價登錄中查得到，一般來說，機械車位是平面車位的七折。

    針對有具體列出車位面積的交易，單價的計算: 公式為

單價=(總價一車位價格)/(總坪數一車位坪數)

    掌握車位坪數和價格才能精確算出房屋價格，並拆算其價格是否合理。

   5.房子不是規格化商品，就算在同一路段，也會因屋齡新舊、產品類型(公寓、華廈、住宅大樓)、樓層高低、座向、戶數多寡、建案規格等等因素而有價格差異，因此要比對同類型產品、同屋齡和樓層，算出來的價格才會有代表性，畢竟有些地段，公寓一樓有店面效益，五樓有頂加空間，價格跟三、四樓不能相提並論。還有媒體常提到某某豪宅行情不再，創新低價，進一步研究發現原來這筆交易在四樓，和上一次揭露頂樓保留戶價格當然相去甚遠，所以若只看同一社區的交易卻忽視高低樓層的價差，也無法精準掌握行情。

    6.購屋者在自行搜尋實價登錄資料時，還要注意，有一些過低的交易，備註欄位如記載是親友間交易，這一類包含親人家的買賣過戶，或兄弟分家產後，其中購買所有持分，所以可能比市場行情低，也不其參考價值。

    7.當買家懂得運用實價登錄作為砍價情資，賣家也懂得參考實價登錄作為成交價參考，尤其對不缺錢的賣家而言，沒有人希望自己的房子賣得比別人低，除非他急著脫手，或是房子有甚麼特殊問題。因此實價登錄成了最低參考值，反而一路墊高了行情，間接成為炒作的工具。不過房市進行盤整的時代來臨，現在買家追價的情況不再，實價登錄便成為最高參考價值，成了下殺的標準。

    8.當市場依賴實價登錄資料作為市場行情標準時，有些投資客或建商老闆，開始懂得運用這個透明機制一來操作市場。例如左手賣右手，產生定錨價。

Part3實戰篇

第九章你一定要有的購屋小幫手

    善用實價登錄查行情:對有興趣的標的，或參考價格一定要細看交易明細。

    其他房地產專業網站和APP:看到只是開價，還有砍價空間，有足夠市場情資，是學會砍價的第一步。

    地產相關稅費估算APP:可計算面積換算、貸款利息、各項稅費

    各縣市地政局APP；查公告現值和公告市價。估算地價稅和土地增值稅，追蹤登記或測量的案件。

    建物使照E指通:營建署的APP，查詢建築物的使照存根，看房屋合法性(用途、構造、面積等)

    災情報報APP:可看淹水、地震災情區域，最近的緊急避難所。

第十章讓房仲成為你的好朋友

    房仲最重要的就是信賴感。

和房仲業務的三類接觸

第一類接觸:挑選物件，首次帶看

    一個好的房仲業務，在帶看過程中，就應該準備物件的相關完整資料，通常會依照買方的需求程度提供進一步資料，也就是說，賞屋時業務都會提供該物件的現況說明書，還有實價登錄上類似物件的行情，或是同社區同類型待售物件的開價比較參考，以及媒體刊載的市場資訊;如果這個物件符合需求，買家看得頗有興趣，可以進一步要求了解產權狀況，包括房屋所有權狀，土地建物謄本、建物謄本地籍圖等資料核實，同時也藉此確認房伸確實受委託銷售。

    好的業務員，其實在幫客戶尋找合適物件或帶看前，也都會跟客戶多聊天，了解明確需求和特別喜好、至少可以確定，甚麼條件一定會被打槍。

第二類接觸:複看

    複看代表是有較高的購買意願，這時房仲通常也會進一步針對客戶需求提供詳盡的參考資料，或提供購屋流程諮詢服務，包括後續可能面臨的流程，該屋可能貸款的成數和估價，幾家配合銀行提供的貸款利率方案，還有購屋相關稅法的試算分析等，為客戶量身訂做的服務。

第三類接觸:斡旋出價

    有些房仲可能會明示暗示，請你拿出斡旋金出價，屋主比較能感受誠意，才會真正探出屋主真正的底價，不過拿不拿斡旋金出來議價是買家的權益，好的房伸還是需要告知你「要約書」有同等效力可以作為出價選擇。

房仲業務需準備給買方的資料

服務費: 一般來說，6%服務費中，對賣方收取4%、買方2%，如有特殊狀況，依照事先約定。。

買屋不一定要找房仲，自己必須注意以下部分:

1產權調查:自己學會產權調查，或是透過專業人協助。

2.調查屋況:為了避免屋主含糊交代，或是隱匿事實，針對屋況還是要嚴格檢查。

3.專業代書:透過信任的代書處理交易流程，避免因便宜行事造成的風險。

4.履約保證:雖說鄰居常見面，但你不一定清楚他的財務狀況，何況這麼大一筆錢，難保交易過程不會出甚麼差池，因此透過履約保證還是最安全。

    可以委託專業的房仲，但也要自己做最後把關。

第十一章賞屋技巧

看屋要「望聞問切」

    望:所謂「眼見為憑」，看屋況是絕對必要的，看裝潢、看座向、看光線、看環境。不只近看也要瞭望! 注意室外是否有電信電塔電纜的相關設備，該棟大樓或附近頂樓是否育電信基地台，過去也發生過住戶中有人租卻沒人住的情況，最後才發現鄰居就是基地台，因此對於周邊鄰居的出入狀況也要多加觀察和了解。

    另外，青山綠地也是許多人追求的景觀之一，不過欣賞美景也要看仔細，是否有未遷公墓或私墓在附近。

    聞:山區或山邊的房子，室內潮濕味是聞得出來的，尤其聞聞牆壁、排水孔和廁所衛浴，通風是否良好，確認水管沒有老舊堵塞的問題;另外，如果周邊有餐飲業經營，排油煙管的設計不佳，可能也會飄來味道，因此用聞的也可以發現眼睛看不出來的潛在問題。

    另外房子是舊的，但是油漆味道很重，顯然牆面是重新粉刷，不免讓人懷疑，都要出售了，為何還多花粉刷的錢，是不是為了掩飾漏水的痕跡?

    問:問房伸、問屋主、問鄰居、問管理員、問里長，多問總沒錯。

    以下是買房必閥的題目。

    1屋主為甚麼要賣?

    你可以判斷前屋主是不是自用，因為自用者對屋況裝潢的愛護程度比較好。那麼如果是出租的，可能要進一步注意，是不是有未繳清的水電，和屋況保持的狀況。

    2.屋主住多久?

    2015年底以前，奢侈稅對不動產的限制尚未落日，授資客的持有時間多以2年為標準，所以如果2年左右的房屋買賣，就有可能是投資客持有。但這有甚麼差別呢?如果是裝潢屋，他所用的裝潢可能是用來掩蓋屋況瑕疵，而且材料、品質不會太好，因此不要被亮麗的裝潢所迷惑，更應該要深入裝潢背後，了解實際屋況再出價。

     另外因為從2012年9月開始有實價揭露不動產行情，換句話說，如果前屋主是這個時間點後才買進的房子，你就可以找到他當時購屋的價格，估算他可能可以接受的成交價格。

    3.這房子有沒有殘生過「非自然身故」

    不動產說明書須載明該物件的重大情事，但有些屋主會尋求模糊空間，例如在持有期間專有部分沒有發生過非自然死亡的事情，因此過去持有期間有發生的就不在必須說明的情事中。若多問了這一句，而屋主知情但不告知，就有詐欺之嫌。在未來對簿公堂時多問了這句話，可能就會決定訴訟勝負關鍵。

    4，房屋有沒有瑕疵?

    房屋的重大瑕疵除了凶宅，包括海砂屋、漏水或龜裂等等，若隱匿不告知，根據民法規定，賣方有5年的物之瑕疵擔保責任，而買方如果發現房屋有瑕疵，立即通知原屋主後，並在六個月之內，提出訴訟求償主張，如果是重大瑕疵，可主張解除契約，若非重大瑕疵，則可減少價金或由原屋主修復、補貼。

    但如果購屋時，已經了解房子有瑕疵，並因此減少價金，也在契約中註明了「拋棄瑕疵擔保」，因此針對相關問題發生時，使不得向前屋主要求修繕或賠償了。

    5，上一次漏水修理是何時?

    住了20年以上的房子，多少都漸漸會發生漏水的琉象，這也是買賣房屋最常見的糾紛，漏水並非房子的重病絕症，只是後續的處理工作有沒有做好?掌握房子漏水修繕的歷史，至少可以確認管線的使用狀況。

    6.交屋後甚麼是可以留下來的家具或裝潢?

    買賣契約書常見的是依照現況交屋，不過常發生搬進去的時候，跟當初看屋時的狀況不盡相同，為了避冤雙方對於現況的認知不同，對於買家期待屋主留下的家具，務必詳列清楚，例如: xx牌一對二冷氣，型號○○○，一台系統廚房櫥櫃一組，包含流理台，越詳細越好。

    切: 運用在賞屋，則是手動觸摸，摸材質、摸濕氣、摸作工，動手摸摸看確認牆壁是否剝落，常見陽台外推的加蓋，和原結構銜接處常是漏水或龜裂的地方，因此這些地方也是需要多加診斷!眼到、手到、口到，才能面面俱到。

出價前，早晚晴雨多看幾遍

    晴天看光線。

    雨天看漏水。甚至颱風天後來看屋況，包括陽台排水功能，對外的牆壁內面有沒有滲漏水問題。如果有天花板裝潢的，則得想辦法從維修孔或是內嵌燈找洞往上看，尤其過度包覆的裝潢或是新的油漆，常常是用來掩飾這類的缺陷，購屋者」得提高警覺。

    白天看環境。除了室內屋況要關心，周邊鄰居甚至附近環境也是重點，首先得先觀察鄰居，包括住宅大樓管委會的功能是否健全，看屋時可以觀察社區大樓布告欄，對於收取管理費的標準還有住戶繳交狀況，另外鄰居是否有占用樓梯間置放個人物品等行為，多觀察共有區域的狀況，了解是否有惡鄰居，和大樓管理委員會對於住戶的約束力，確保未來居住秩序。

    晚上聽噪音。住家環境附近每周有兩天是夜市，遇到攤販垃圾，排隊人龍，外加喧嘩噪音，讓心情不怎麼美麗。或者一樓店面租給便利商店，白天車水馬龍噪音多，聽起來不覺得吵，但晚上夜深人靜，只要有人進出，或是晚上送貨車到，進出總是叮咚叮咚的，就得加強氣密窗等隔音裝置來杜絕外界噪音。

資深仲介提醒檢查屋況的注意項目

第十二章科學風水

    攔腰煞: 窗外望去，有高架道路、橋

或捷運，橫切而過，這種房子多在大馬路旁的公寓或大樓，特別是在二到四樓之間。攔腰煞是做生意的人最忌諱的，據說明明談好的案子，可能就曾有莫名殺出的程咬金，阻撓了生意機會，鎩羽而歸。

    [科學風水]: 首先要注意的就是噪音問題，每天窗外車水馬龍，噪音干擾就容易睡不好，睡不好就脾氣不好，脾氣不好可能工作運勢就不好，或許就是這樣影響到生意或工作吧! 總之，住這類房子要注意是否需要加裝隔音窗或隔音設備;另外，就是隱私問題，如果行人走上天橋一眼就能看進你家客廳或臥房，感覺居家生活很受干擾，就算有窗，卻不得不終日拉上窗簾，生活少了那麼一點點自在。

    穿堂煞:家裡大門，大廳就正對著後陽台的門，這樣的格局被稱做「穿堂煞」，會不聚財。

    [科學風水]:風大冬天太冷、房門容易自動關上嚇到老人小孩。灰塵太多，廚房火容易熄滅。可以用裝潢修正，設置玄關、櫃子或魚缸擋一下。

    抬轎屋:現在的社區大樓大多有地下車位，若位於二樓的住家，客廳或主臥房下面剛好就是車道，或是大樓有特別的設計造型，造成這樣的狀況，讓房屋懸空，風水上認為會中斷「地氣」，容易有財務問題。

    [科學風水]: 如果臥房下方就是車道，每天進進出出的車輛，可能多少干擾睡眠。因此，遇到這樣的屋況，對於隔音設備就要多花一些成本去規劃。這種房型還有另外一個要注意的是二次施工。

    路衝:路衝指的是家大門正對馬路，像是T字型路口，正對角的那一戶，就屬於路衝。易有血光之災。

    [科學風水]:一樓住宅要小心，但若是開店面反而有比較好的能見度。因此有些人會建議用石敢當，或種植大型盆栽來降低危險性。

    剪刀煞:不是每條十字路都能夠整整齊齊方方正正，或是Y字型的路口，角度會少於90度，舊的市區常見到這種路況。如果路口房子的角度比較小，就稱之為剪刀煞，聽到這個就知道，感覺曾有血光或是比較多意外狀況。

    [科學風水]: 這樣的房子，跟路衝一樣，主要都是交通安全性的問題。另外因為房子格局不方正，內部的裝潢和規劃也需要花比較多心思。

    無尾巷:死巷。在風水上認為這樣的房子，氣不通順、運勢不好。

    [科學風水]: 如果巷子比較小，不夠明亮，出入就這麼一條路，就會有安全顧慮，遇到需要救災時，救護車跟消防車無法進入或迴轉;或是巷口有人亂停車，附近有人搬家，堵住出口，如果急著出門上班或接待客戶，卻又被堵住耽誤時間，也難怪會有運勢不順問題，所以遇到這種房子還是要三思。

第十三章議價

議價前的資料文件

@客觀的工具文件包括:不動產說明書、建物謄本

    2015年10月1日起，新版不動產說明書必須記載: 「周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施[包括:公(私)有市場、超級市場、學校、警察局(分駐所、派出所)、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔(線)、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰(骸)存放設施、垃圾場(掩埋場、焚化場)、顯見之私人墳墓、加油(氣)站、瓦斯行(場)、葬儀社)。」

    這個部分加強了仲介對於嫌惡設施的調查責任，以及屋主對於會影響屋況價值相關條件的揭露之必要性，對買家是更進一步的保障。

    謄本揭密:

    不管是建物登記謄本，或是土地登記謄本，主要是揭示該筆不動產的基本資料所有權狀況以及貸款抵押的情形，因此上面的資訊分為三大類資料:

1建物標示部:包括用途、建材、總面積、附屬建物等。

2.建物所有權部:內有屋主登記日期、登記原因、所有權人姓名、地址。為保護個人資料，現在謄本上只會顯示所有權人的姓，而沒有全名。

3.建物他項權利部:包括權利人、擔保債權總金額、變定權利範圍等。

    建物所有權內的登記日期，可以知道屋主是什麼時候買的，如果是在2012年8月1日以後，意謂有實價資料可查，上內政部實價網查查看，就可知道屋主當初購屋的總價、單價。如果是在2012年8月以前購入，原則上在實價登錄網站上就查不到交易資料，則可以透過他項權利的「擔保總金額」計算可能的價格。

    而甚麼是擔保債權總金額?他既不是貸款總金額，也不是成交金額，他是銀行設定債權擔保的「最高限額抵押權」，銀行擔心如果將來借款人還不出錢來，勢必曾有違約罰款、加計的違約利息，以及向法院聲請強制執行的費用、人工成本等等，因此會將借貸金額加上20%，作為設定抵押權時的擔保債權總金額。所以一般銀行會設定為實際貸款金額的1.2倍。

    在看到銀行的設定金額時，記得要除上1.2才是實際借貸的金額，然後再以一般貸款金額七到八成的比例推估可能的總價。

    掌握屋主的購屋價格，比較能精準殺價，對於急求現，有賺就好的屋主，了解屋主成本，再幫他加一點持有期間合理的增幅，就有機會殺到皆大歡喜的價格。不過要注意，貸款可能會因為個人財力和物件可貸成數而有差異，例如屋主手邊現金充裕，只需貸款五成，所以可貸出來的金額再乘以二，才是當初購入的總價，回推的總價金，只是估算供參考的數字，並非「絕對值」!

    另外，謄本裡他項權利的「權利人」，大多都是銀行，也就是該不動產借貸的銀行，如果設定很多銀行或法人，表示房子可能辦理二胎或三胎貸款，顯示屋主可能資金調度較緊。如果還出現自然人，不排除是地下錢莊，建議多了解。

搞懂主建物、附屬建物和公設，再計算合理價格

    建物面積分為專有和共有部分。專有部分，包含主。建物、附屬建物;共有部分，也就是一般說的公共設施，簡稱公設。

    各項的詳細坪數須經地政機關登記，並在「建物所有權狀」詳細記載，主建物十附屬建物十公設=實際面積，一般是以平分公尺登記，乘以0.3025就是坪數。

    主建物:指房子的主要部分，具有使用上及構造上之獨立性的建築物，並應編列門牌，簡單說就是銷售的權狀面積，包括從大門、客廳、餐廳，到臥房、廚房等買後可以自由進出的空間。早年的建物，梯間都登記在權狀主建物面積，因此有些較舊的公寓，在權狀上，該戶大門外「梯間」的面積也納入主建物中。

    附屬建物: 建物專有專用的空間還包括「附屬建物」，是指與王建物相連之建築物。還可以分為「法定附屬建物」和「約定附屬建物」。

    由於過去附屬建物名目雜亂，民國85年6月4日「建物所有權第一次登記」法令修訂，之後申請建照者，只育陽台、雨遮、屋簷三種能夠登記為附屬建物面積，即為「法定附屬建物」，其餘包括露台、花台、雨庇、雨棚、裝飾牆、栽植槽等，都不列入登記。

    還有一種則是「約定附屬建物」，例如地下室，若是法定公共設施的空間當然屬於公共使用，但也有些案例是約定屬一樓所有，成為一樓的附屬建物，常出現在老公寓帶地下室的一樓住戶。但購買老公寓一樓可不代表一定擁有地下室所有權，必須根據權狀確認。

    公設: 所謂的公設(列為公設面積的設施)，必須有頂蓋，像地下室空間或一樓大廳，其中又分大公和小公。

    「大公」是大樓公共建築的一部分，指「所有住戶」共同使用的區域，常見包括:電機室=防空避難室、屋頂突出物、健身房、游泳池、大廳、警衛室、水塔、法定停車位等等。

    「小公」指「部分大樓住戶」共同使用的區域，是當層樓的個別住戶使用分攤部分，如當層樓梯及電梯間、當層公共區域的花台、露台及走道等。一般小公的計算範圍為「樓層」，但在多棟型的社區大樓，該大樓的門廳也算是小公。

    買房，需在購買的確認是否具有車位證明，或前往警衛室或管委會確認車位使用權利。停車位若屬共用部分，社區如有約定，不得停放機車或其他相關事項，必須依約遵守，因為無單獨產權，因此無法單獨出售給住戶以外的人。

    又例如:頂樓上的平台，或購買一樓有獨立庭院等物件，由於這些部分多半屬於公有，因此購屋前都要確認是否有「約定專用同意書」，證明公有部分已約定為私人使用，避免日後糾紛。

    公設比: 公設比簡單來說是公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值。

    公設比=[公設/ (主建物十附屬建物十公設) ] xlOO%

    針對有些社區的車位是列共有的，就得先把車位面積扣除之後再計算。

    公設比的高低和公設面積多寡有時候也不一定是絕對正相關，還需要看總戶數有多少，也就是說，有些社區雖然游泳池、健身房的設備相當齊全，但因為分攤戶數多，其公設攤除下來其實並不高。現在一般的新大摟，大概都有3O%至35%左右的公設，不少豪宅公設還占四成。

常見的公設糾紛

1沒買車位的結果也不小心分攤到了車道公設?

    一般平面車位含車道等公設面積約占7至12坪，機械式則約占4至6坪，不過現在看到有些平面車位只登記4至5坪，為什麼大小差這麼多?因為車位是以車位數計算價格，而非以坪數計價，所以一個停車位不管登記面積大或小，在同一區域或社區價格並無明顯差異，所以有少數不肖建商車位僅僅登記停車格面積，再將車道、迴車空間等車位的公設面積以「大公設」的方式登記，由全體住戶分攤，如果總共有100個車位，建商就多A了500坪，每坪60萬，建商就多賺了3億元。所以沒買車位的人要小心。

2舊公寓是零公設?

民國78年前興建的舊公寓或大樓，電梯間和樓梯間如果是「約定專用」，面積是算在主建物內的，所以仔網算算，買到舊公寓室內面積還小於主建物坪數的，代表門外一般被視為小公的梯間，也被列入主建物面積了! 因此在購屋時如果賣方訴求低公設，一定要看一下主建物是否有含「小公設」。

3附屬建物怎麼計價?

    陽台、露台、頂樓或地下室等附屬建物，和主建物有差，市場上針對頂樓加蓋、露台增建、一樓外推或夾層屋等不同建物，每坪約以三分之一至二分之一單價加值計入屋價，也就是說你先掌握主、附屬建物的坪數以及車位坪數，才能精算計價基準。

斡旋書和要約書

    議價可育三種方式，一種是大家常聽到的斡旋書，一種是要約書，還有一種是和屋主見面談。

    一般來說，斡旋金約為總價的3%至10%。通常委託斡旋期間是7至15天，如果賣方在斡旋期間內同意買方的斡旋條件，斡旋金即轉成定金，成為將來簽約金的一部分，接下來買賣雙方就可以會面簽訂買賣契約;如果斡旋期間內買賣雙方就條件未能達成共識，斡旋期可以展延，當然如果最後價格或條件仍然談不攏，買方應要求這筆斡旋金在三天內原數退還，不得扣除任何手續費用!

採用斡旋金議價須注意:

1再度審閱房屋仲介公司提供的不動產說明書、土地權狀影本、謄本及建物權狀影本、謄本、建物平面圖、地籍圖等相關資料，以確認產權狀態是否有抵押設定、假扣押、處分，並重新精算實際坪數、屋齡，了解是否育違建加蓋部分，是否位於工業區或位於道路預定地等，以明確了解屋況，保障自己權益。

2.委託斡旋，須將委託條件及斡旋期限，斡旋金轉作定金或退還等細節在合約申說明清楚，並需蓋有仲介公司店章，確保交易安全。

3.斡旋金如果超過10萬，建議採用支票，抬頭以屋主作為指定人，並在支票上註明禁止背書轉讓。要注意的是，若價格談定後，買方反悔不進行交易，斡旋金則會被沒收。

    房屋仲介業如向買方提出斡旋金要求時，應同時告知買方亦可採內政部所擬定的「要約書」，並向買方說明要約書不必支付任何金錢，效力相同，在賣方承諾前或仲介業者送達前，買方得撤回要約。由於消費者所簽訂之要約書，具有法律上意思表示之效力，一旦經仲介傳達到賣家，並經賣方同意，契約即成立生效，若買方反悔，賣方可選擇要求買方履行契約，或請求違約賠償。

(內政部有要約書的範本)

議價攻防戰

1裝扮平民路線

2哀兵之計(裝可憐)

3好屋多搶一?(有搶屋的情況不一定是真的)

4嫌貨才是買貨人?(嫌貨要有技巧，不能讓屋主不爽)

5建議議價方式:先斡旋再面談

第十四章購屋四部曲:簽約用印完稅過戶

前奏:交易安全

  1找優質代書

  2履約保證不能少。若有屋主堅持拒絕履約保證，買家可要格外小心!

首部曲:簽約(第一期款項10%)

  1確認產權

  2應由本人或有權代理人簽約

  3詳細確認簽約內容

  4簽約時即可設定履約保證專戶

第二部曲:用印(第二期款項10%)

  小叮嚀:交給承辦代書之證件，應影印乙份交代書:簽收以免爭議。

第三部曲:完稅(第三期款項10%，或貸款八成者此期免繳)

  此時須簽立保證付尾款的商業本票，待屋主收到尾款，於交屋後退還。

第四部曲:過戶交屋(尾款70%，或貸款八成者交付80%款項)

  完成過戶手續後即可進入點交階段，最好的方式就是現場點交，確認點交內容與不動產買賣契約書中所載相同，同時買方支付尾款，以避免事後的糾紛產生。

  完成點交手續後，取回權狀、鑰匙、搖控器、住戶規約，還有很重要的是之前提供作為尾款保證的商業本票。

點交注意事項

    1買方交付尾款時同時點交房屋，如果是採用履約保證，在點交完成後，專戶即可撥款，清償賣方的剩餘貸款，並將剩餘的價金存入指定帳戶。

    2.點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵，所承諾修繕的部分，是否已經處理完善，並根據契約確認載明要附贈設備是否與契約所記相同，鑰匙是否正確等。

    3.稅款和帳單是否結清，地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費、有線電視費用、電話費、網路費等應以交屋日為分算點，結算款項，並至管理委員會確賣方是否仍有欠繳管理費之情事。

    4.請代書調閱最新的土地及建物登記簿謄本，核對坪數和合約上是否相符;確認屋主的抵押設定已經塗銷，並向代書索取權狀正本、契稅單正本、公契正本、土地增值稅單影本等文件。

    5.支付尾款同時應向代書取回過戶擔保的商業本票並作廢，以及拿回個人證件和文件。

    6.應向房屋仲介公司索取漏水保固證明書，如有其他房屋保固或是房屋檢測證明文件也應一併附上。

7安排個人入住手續，包括戶口遷移、水電瓦斯等帳單過戶，並記得更換門鎖，以保障居住安全。

第十五章房屋貸款

核貸看銀行鑑價，非成交價格!

    承購房貸的主要兩個申貸評估條件，一個是抵，品，也就是你要買的房子，另外一個是申貸人。

    你或許慶幸，在議價時，已在合約中註明:「如果未順利貸款，此契約則不成立」。但是千萬要注意，如果這一條不是有寫有保庇，如果一樣有核貸，只是核貸金額不如預期，這一條就無法生效。所以最好註明，「如果未順利貸款X成，或○○金額，此契約則不成立，得全額退還保證金/訂金」。

    更安全的方式，是在出價前可透過銀行貸款專員了解一下該物件可以核貸的金額。另一方面，這個數字也有利於買家作為出價的參考。

好工作好貸款

    穩定鐵飯碗可能勝過高薪者:銀行認定還款能力穩定

要不要用寬限期?

    所謂的寬限期，就是只繳利息不繳本金。可考量自己投資能力，如果可以投資賺更多，可以使用。

房貸種類?

    房貸商品依利率計算方式，可分為「固定型房貸」、「指數型房貸」、「遞減型房貸」。

    再從產品組合來區分房貸，分為「理財型房貸」、「抵利型房貸」、「壽險型房貸」。

何種償還方式最划算?

    房貸還款的方式可分為:本息平均攤還(每月還款金額固定)、本金平均攤還(前期壓力較大，會越還越輕鬆)。

房貸眉角?

    1兩段式利率的數字陷阱。

要算出房貸總數再決定。前輕厚重的貸款，適合短期內會出售的投資客。

2固定利率?機動利率?

  不過要注意，通常所謂的固定，也不是20、30年一路固定同樣的利息，只是它的調整期會比機動方案反應得比較晚一點。

3沒關係就有關係!

 有認識的，或是薪轉銀行/信用卡銀行，均可能幫妳拿到優惠利率。

    4洞悉房貸的額外費用

      貸款的申請過程中所隱藏的手續費、帳務管理費、代償費等附加費用，會增加貸款成本，有時雖然看起來第一階段利率低，但加上手續費後並沒有想像中優惠，甚至更高。

5提早償還要付違約金?

  在辦理房貸前，一定要事先間清楚有關違約金的限制條件，確定「提前部分還款」或「提前清償」是否須負擔違約金，問仔細一點，也可以避免影響自己還款的如意算盤。

6申貸年限的限制

  銀行都有「核貸年限的潛規則」，例如，貸款者年齡和申貸年限加起來不超過75年，或屋齡加貸款年限不超過60。因此年紀較長的申貸者還款期限的限制較多，而屋齡較高的物件可以申請的貸款期限就較短。