第一章 買屋前你要學會的基本功
第一節 買房最重要的三件事:地點、地點、地點
要衡量房子要自住、投資轉賣或出租。
若是自住，看購屋者的經濟能力、住屋人數需求、工作地點以及家人主要的活動範圍，可先開家庭會議後再決定，不要讓甜蜜的負擔變成喘不過氣的禍首;若是投資，則該放眼於未來，房子及周遭環境是否有增值空間;出租就要考慮購買物件的租金投資報酬率。
自住建議先入手符合自己經濟情況可負擔的屋子，先求有再求好。
每個人對「好宅」的定義不同，有些人認為是「好地點」，但我認為好地點只占了八成，還要懂得找具有稀有性、保值性的房屋，符合位於學區、交通便利、生活機能、社區環境、屋價這5個基本條件。
選屋時距離捷運站最好步行5分鐘左右的距離最佳。
生活機能:近公園(隔一條巷子較好)。
近市場:傳統市場太近，易有髒亂問題；超市、便利商店也別太近，開關門很吵。
近醫院、診所:距離車程5~10分鐘為佳，才不會有救護車噪音。
社區環境:避開嫌惡設施。
屋價:可負擔範圍內，管理費和房貸要算清楚。
如果一定要找「保值十增值」的物件，除了地段之外，還要注意未來性、重大建設或是生活機能等因素;至於產品別，以台北市為例，應該是住家型產品、總價落在1,500萬~2,500萬元、2至3房這區間的物件較好，因為目前市場較少投資客，大部分為自住客，這區間的物件，是大家較能負擔及願意負擔的產品。
景氣差時出手買好屋，有機會從蛋白區轉至蛋黃區居住。不論自住或投資，挑選有成長潛力的地點才是王道。另外，要和房仲業者、左鄰右舍培養良好關係，好物件自動就會來報到。
經驗談:
雖然我不太喜歡「造鎮」那種戶數極多的房子(有些造鎮社區動輒數千戶)，但若真要從造鎮物件中挑到好房，建議挑選高樓層、邊間三面採光或是視野通風佳的樓層，有較好的視野。
好地點的意思應該是「在能力範圍內，以及可選擇的區域中最好的地點，相信我，每個區域都一定會有「蛋黃區」的。
尋找購屋好地點時，還有一個「反向指標」可以觀察，哪一地區的法拍屋多，那個地點就要多加考慮，代表物件多，供給遠大於需求。另外，投資房產要回歸市場主流產品，坪數買太大，以為價差會賺較多，雖然單價便宜但總價高，一旦景氣差會不易脫手。
第二節 你知道公寓/電梯華廈/電梯大樓/別墅的差別嗎?
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定義 |
優點 |
缺點 |
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公寓 |
★無電梯 ★2~7層樓以下的集合式住宅 |
★公設比低，土地持分高，使用面積大 ★每層2戶，戶數單純 ★不用繳管理費 |
★對老人、小孩、獨身女性較危險 ★梯間雜亂 ★外觀參差不齊 ★屋齡老舊/安全結構差 ★無電梯及停車場 ★須自行倒垃圾 |
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電梯華廈 |
★有電梯 ★10層樓(含)以下的集合式住宅 |
★公設比較低 ★有停車場 ★管理費便宜 ★戶數單純 |
★基地不大，多為機械式停車位 ★無健身房等大型公共設施 |
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電梯大樓 |
★有電梯 ★11層樓(合)以上的集合式住宅 |
★有警衛室代收信件及包裹 ★有垃圾專門放置處 ★有公共設施可使。用，生活品質佳 ★有停車場 ★外觀整齊 |
★公設比高 ★管理費較高 ★戶數多，出入人口較複雜 ★土地持份低 |
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透天厝/別墅 |
★有獨立產權 ★有前庭後院 |
★獨立產權，使用面積大 ★位於偏郊較安靜 ★小孩和寵物的遊戲空間大，也能享受園藝生活 |
★坪數大不好轉賣脫手 ★偏郊地區便利性較差 |
停車位種類
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停車位種類 |
說明 |
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平面車位 |
在1樓地上平面使用空間，例如路邊白線內停車格 |
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坡道平面車位 |
經過坡道後再開入平面車位停放 |
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坡道機械車位 |
經過坡道後再開入機械車位停放 |
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升降平面車位 |
人車一同開向升降平合，再開入平面車位 |
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機械循環式車位 |
停車塔，操作機器裝置等待特定號碼的停車台，開上停車平台人離開 |
經驗談:不要設限看屋的建物型態
若是透過仲介公司看屋，記得和房仲保持好關係，隨時聯絡，較易掌握好物件。
第三節 何謂豪宅?
豪宅八大定義:
獨棟建築:未與其他建築物相連結。
外觀豪華:建築設計華麗，採用高級建材。
地段絕佳:地處交通便利或環境幽靜。
景觀甚好:面臨公園、林蔭大道、水岸、山景。
每層戶少:每層4戶以下，採光良好。
戶戶車位:車位數大於戶數。
保全嚴密:設監視系統或配保全人員。
管理周全:專人管理門禁及大樓的清潔維護。
經驗談:豪宅房貸的嚴格限制
豪宅是「非市場上主流產品」，通常只能貸銀行鑑價或合約價取低的，貸款6成或5成以下，不能只繳利息，3年內也不能增貸。
第四節 搞懂建設公司、營造廠、代銷廣告公司的關係
建設公司: 大多建設公司會與營造廠合作，但每一次合作的營造廠會不同，所以有可能會發 生「這個建案蓋得好，但下一個建案卻蓋不好的情況」。有一些較知名的或大型的建設公司則會擁有自己的營造廠，自蓋自建，品質也會比較穩定。
最好的選擇方式，就是選擇一家「售後服務優良」的建商，可以彌補營造廠品質不一的情況。
營造廠: 通常甲級營造廠政府規定法規最多，較難取得，但也較專業、資歷豐富，多為業界龍頭。
代銷廣告公司: 代銷主要賣預售屋和新成屋，仲介主要則是賣中古屋或新成屋，房仲和代銷的差異主要在於買方要給仲介服務費，但買方不用付任何服務費給代銷公司。
代銷有兩種合作模式:「包銷」和「包櫃」。
「聽聞某某建設公司蓋的房子很爛!」這樣的認知其實是不客觀的;許多消費者買了預售屋，待房屋落成後覺得與成品有落差，便以為是建設公司在畫大餅。事實上，比較容易出現「誇大言詞」的一環其實是在代銷業務身上。因此，預售屋簽約時一定要要求建設公司的人在場，有疑問也可趁此時提出並釐清。
小筆記:買房直接找建商最省錢?
事實上，建設公司會把建案的部分物件給代銷廣告公司銷售，雙方會談好戶數、總銷營業額、銷售時間及服務費等。
一旦建設公司把物件簽約給代銷廣告公司，建商就不能私下賣同一物件，假如真的因為某些因素必須成交，建設公司還是得履約，撥給代銷廣告公司成交獎金。
經驗談:建商售後服務很重要
有些老字號的建設公司，由於每年推案量大，因此，會有自己的營造廠及業務部閂，可以自建、自售、自銷，採「一條龍」的方式為客人服務，優點是建商能確實掌握工程進度及業務銷售的現場狀況。
建議，盡量不要買外型蓋得很奇特的建築物，有些知名建築師設計的建案，看起來很酷炫，但所找的營造廠不見得能夠配合其特殊工法，易有問題。切記不要存有大品牌迷思，國內很多建商並沒有成立營造廠，所以會和知名的營造廠合作，但若建商沒確實做好把關監督的責任及定時檢討開會，再有名的營造廠也會有缺失發生，這時就取決交屋後建設公司的售後服務了。
有些建設公司推案的建物外型都類似，好處是因為有經驗，知道施工工程上會面臨哪些問題得以提早解決。若真的喜歡外型特殊的建物，也請多加評估考慮，可以買該建設公司所推出的同風格類型的第2棟、第3棟，較有保障。
第五節 如何聽懂房仲或代銷的話術?
房仲說:「有一個物件超棒的，採光好，風水隹，非常適合你，明天剛好屋主在，要不要來看房子?」
事實上→到了現場，百分之百會是人山人海。。因為這是房仲業者想要集中人氣賣掉其中一間房子的策略。營造「飢餓性行銷」的氛圍。
房仲說:「我們公司最有公信力，會主動拿出實價登錄給買賣方看，交易資訊非常透明實在。」
事實上→自己查會更準確，因為有些房仲曾把區域實價登錄高的價格給買方看，把實價登錄低的價格給賣方看，藉以獲得最大的利潤。
實價登錄是一項可以「參考的數據」，但不該用來做為「唯一的依據」。現在內政部為了不要讓某些特殊狀況的交易價格，抬高或壓低了該區段的平均售價，通常最高和最低的交易價格都不會秀出來。
房仲說:「這房子想買的人太多了，他們都有付斡旋金、你要不要再加給一點?」
事實上→房仲這樣說，但你根本不知道他有沒有去找屋主斡旋? 最好的方式是當你聽到房仲講這句話後，就請他出示斡旋單，; 看看屋主是否有簽名，因為屋主對價格不滿意，就曾在斡旋單上簽名，證明房仲的確有找賣方報過買家的期望價格。(也可請仲介出示之前其它人出價斡旋的記錄)
我比較傾向透過仲介直接的屋主出來談價，對物件本身的了解會更全面且真實，但有些房仲會以「你出的價格根本還不到屋主的底價」為由婉拒，如果你真的覺得還有議價空間，也真心喜歡這個房子，可以請房仲把「底價單」給你看，如果能夠認同屋主的底價，見面談的機率就更高了。
斡旋金最好是用支票的方式，不要用現金，避免房仲人員捲款落跑。通常加盟店的仲介業者風險較高，直營店的體系受總公司控管，發生問題的機率也較低。我的心得是要找信譽好的房仲公司，其中，直營店的服務品質好，加盟店的開發物件能力強，各有優缺點。
房仲說: 「你現在看到的高壓電塔，2年後就會地下化了，你完全不用擔心。」
事實上→代銷或房仲很喜歡畫大餅，常會把尚未確認過的消息釋出。但這些「未來性」的建設，都應該要自己親自去查詢。
房仲說: 「你喜歡的房子就只有這間，這個社區只有這個物件了，要買真的要快。」
事實上→房仲人員有分開發物件人員和銷售人員，當房屋售出時，開發及銷售人員獎金各半。所以大多時候他們只推銷對他們利潤較高的物件，如果你真的很喜歡這個社區，不妨與其他的房仲業者的物件交叉比對，是最好的辦法。
經驗談:房產廣告背後的秘密
陷阱1: 不要只看漂亮的廣告DM或華麗的房地產看板，台灣的房產宣傳物是不用主動送審，但政府會派員不定期抽查，若要了解廣告真偽，最好先問清楚基地所在，直接到基地勘查。
陷阱2: 不要迷信藝人代言或名人當鄰居的宣傳手法，因為那些人總會有搬走或轉賣的一天，而這個房子也不會是他們唯一的窩。
陷阱3: 廣告上寫著「只要先付10%，工程0付款」，這對自備款不足的人誘因很強。由於現在預售屋有些款項必須存入履保專戶，既然如此，就有建商推出「工程0付款」的噱頭，只需要付10%之後，工程款都不用付，直到交屋時再一次付清。購屋族應該要考量的點，除了自己之後是否能負擔一大筆的費用，另外，「未來交屋時，如果無法貸款到買賣契約所簽立的銀行貸款預期成數，建設公司要如何處理?」這一點，應該在白紙黑字的合同上載明。
陷阱4: 「交屋1年內不用繳管理費」，之所以有這樣的優惠，是為了讓建設公司加速銷售餘屋，並讓社區維持良好的管理品質，讓銷售人員帶客人看房時，避免整體社區因為住戶想省錢而不開社區外觀燈、或地下室停車場等公共區域電燈，或是不維護公共設施，如游泳池、健身房等，使得整個社區顯得「沒有人氣」，才會提出這樣「魚幫水、水幫魚」的管理費優惠。畢竟，請1位12個小時值班的警衛和1位打掃阿姨所花的費用，遠遠低於剩下的餘屋總戶數所需負擔的管理費總成本。
順便跟大家分享一件事情，要看該社區的空屋率高低，不只是看「點燈率」，也要看熱水器、窗簾及冷氣主機的比例，比例越高，表示入住的住戶越多。
第六節 買實品屋比較划算嗎?
總歸來說，實品屋是經由專業的室內設計師規劃，合裝潢通常價格較高，但可含在房屋總價和銀行談貸款，對於資金不充分的買屋者是一大誘因，而且，一卡皮箱即可入住，輕鬆又方便，如果是投資客就更省事，因為實品屋出租率很高。
小筆記:買屋送裝潢時要問清楚
「買屋送裝潢」這件事情不見得會如實寫在契約內，也不會註:明會做哪些裝潢?贈送哪些家具?消費者一定要在購買簽約時間清楚。
經驗談:不是所有建案都有樣品屋或實品屋
實品屋通常會當廣告戶做促銷，並不是每個建案都會搭設樣品屋或實品屋，會依規劃基地坪數的大小及總銷售額、總戶數再做決定。一般消費者對空屋較無想像空間，通常做得漂亮又有質感的樣品屋，會提高銷售率，也可讓客人停留的時間增長。
第二章 預售屋不是只買一個夢想而已
第一節 踏進接待中心後，你該問的9個問題
Q1未來的基地就是這裡嗎?
所謂的「基地」，就是之後要蓋預售屋的地點。一般接待中心會設在繁華及生活機能強的顯眼處，所以真正的基地位置，或許離接待中心隔了三、四條之遠，這一定要先問清楚。
最好在參觀完接待中心後，親自走到基地看一看周遭環境，是否有捷運站、公車站等大眾交通運輸工具或像加油站、殯儀琯等嫌惡設施，確實了解剛才所看到預售屋的真實環境。
建議去接待中心看屋的時間不要太晚，免得聽完銷售小姐解說，親自走到實際基地堪察時已經天黑，看不清楚又危險。
Q2建造執照拿到了嗎?
預售屋需取得建造執照才可以開始銷售。建商取得建造半年內需申報開工，但可申請展延3個月，所以最慢9個月內必須開工。在簽約時可將建照影本當合約附件，保護個人消費權益。
Q3如何知道建築物的外觀、建材設備和產品規劃?
建議剛開始接觸預售屋的人，可優先選擇國內大型代銷廣告公司，例如:海悅代銷、甲山林、創意家、新聯陽等負責的建案，因為他們提供的模型、平面圖、傢配圖及工學館會比較周全詳細，之後再去看鄰近地區的其他預售屋案子，會對這個地區較有概念。
模型有時候為了美觀，會將基地附近道路做得比較寬敞，最好實際走一趟基地，了解周圍道路寬度，有些老舊社區附近的道路是單向道或4米道路，不僅窄且不利於汽車雙向會車，除了造成日後出入不方便，也容易有治安死角及消防安全等疑慮(因消防車救災進出巷道，至少要有6米寬度)。
Q4這塊基地是建商的，還是與地主或政府BOT合建?
這個提問主要是為了了解土地產權的使用者是誰，以及未來可能入住的鄰居。
若基地是與地主合建，大多社區會有店面規劃並讓地主優先選擇較佳的樓層。若購屋時以投資為考量，未來要賣房子時，賣價則很難比地主的價格更漂亮，因此，投資者要特別注意這一點。
若基地是與政府BOT合建，要先確定合作的模式並了解土地及地上所有權使用有無年限限制? 若有設立賣場或百貨公司住商混合，記得詢問商場日後的經營使用模式及住戶社區大門有無另外設計規劃，減少交屋後住戶糾紛。
Q5這塊地的土地使用分區是哪一種?
之前最常發生明明是工業用地，卻當成住宅用地規劃使用並銷售，雖然房價會比較便宜，但房子蓋好後，可能會有工廠進駐，不但有噪音等環境困擾，還容易產生糾紛。
Q6這塊基地之前的用途?
可詢問現場銷售人員關於基地的前身是做什麼用途，這個問題很重要。有些基地可能以前是垃圾掩埋場、焚化爐、醫院、殯葬地、刑場等，基於風水考量，有些人會避買。
若土地曾是河岸或地下水位高，一旦發生土壤液化易造成地層下陷及傾斜風險。其實，目前施工技術已可透過地質改良，或是採用「槽基礎」將基樁打至岩盤中，增加地基穩固，地基確實穩固後才會蓋房子。
只要上網至經濟部中央地質調查所的「地質敏感區查詢系統」輸入地段和建造執照上的士地地號即可得知是否土地在敏感區或斷層上。
Q7有沒有生活交通機能圖、空拍圖可供參考?
可請銷售人員介紹生活及交通機能圖、空拍圖、捷運系統路線圖，加強對此基地及附近生活機能、交通及學區有更明確的概念。
Q8詢問何時開工、取得使用執照時間及如何付款?
由於預售屋的繳費方式有分訂金、簽約款、開工款、工程期款及銀行貸款和交屋款，記得要詢問工地預計開工的時間、工程期期數如何收取、預計交屋時間、如何付款等資訊。
有了使用執照，房屋才能申請水電錶合法使用。另外，建商有義務協助未來的社區成立委會，因此別忘了要詢問管理費如何計價，了解這些進度和費用，才能有效掌屋買房的實際支出。
Q9請問建設公司、營造廠是哪一家?
我們可從建設公司歷年的業績表或營造廠曾經得過哪些施工獎項進行了解，像國內就有「國家級建築金質獎」、「國家級建築金石獎」等，就是以優良施工品質部分做廠商的審核。另外也可上網輸入建設公司和營造商的名字，查詢之前可曾發生過工安違規等不法事項，了解建設公司和營造商的評價。
有些代銷廣告公司可能會製作建設公司及營造廠過往建案文宣或影片，不妨撥出一點時間看影片，可更加了解相關背景。較有經驗的建設公司，日後不論售後服務或施工勘查皆較有利於消費者，畢竟建立公司品牌是需要永續經營，唯有認真負責的建設公司才能獲得消費者認同。特別注意，要避免向蓋完一棟建案就換一個公司的「一案建商」購屋，日後會有求償無門及沒人售後服務的問題。
小筆記1:買預售屋應了解的書面文件
建造執照影本(了解房屋用途及地號，還有土地是否有合建)
建材設備表
不動產買賣契約書(審閱期至少5天，內政部有範本可以參考)
付款明細表(了解預售屋工程期及施工進度付款)
了解社區住戶規約及店面管理規則/裝潢施工管理辦法
一樓全區平面配置圖/房屋平面配置圖/停車位配置圖
預售屋預收款明細及管理費
銷售相關DM
小筆記2:甚麼是綠建築?
綠建築有九大評定指標:
基地、屋頂、陽台綠化
基地透水率保水指標
省水水資源指標
省電日常節能指標
資源回收C02減量指標
汙水及垃圾改善指標
廢棄物減量指標
生物多樣性指標。
室內環境指標
經驗談:還有這些小細節要注意!
為學區而買的房子，一定要自己查詢過是否真的位於想要的學校認定的學區。
如果預售屋的基地內有A、B、C多棟建築，一定要問清楚買哪一棟、蓋好後的建築物可能面向哪個位置，並現場對照周邊環境，以免大樓正對小巷，變成路衝。
另外，如果想知道預售屋該樓的視野景緻，可以到附近的中古屋同樓層(高度)不同方位多看看，要看看有沒有嫌惡景觀。
記得詢問建設公司有無「售後服務部門」，不要有品牌迷思，優良建設公司所蓋的房子也可能會有漏水等，問題，重點是有良好的售後服務處理。
最後，提醒大家，預售屋結構體(頂樓)完成即可申請門牌號碼，可向銷售人員了解地址，除了可清楚了解購買的正確區域之外，有些台北市地址一橋之隔就是新北市，差別很大。還有一些人不喜歡門牌出現數字「4」，例如「4」號、「44」號或是「44號5F」，在台語諧音上比較不吉利，可以盡早避開。
第二節看懂平面圖事半功倍
一定要學會如何看平面圖及了解是否有之次施工。
標準層平面圖
標準層平面圖可以了解當層總戶數、鄰居坪數差異、採光面、梯間位置、各家住家大門是否和鄰居太近及電梯開門向，還有電梯的數量、公共梯間是否有對外窗戶(有利於採光及通風)?另外，消防逃梯的位置及寬度也很重要。
建築法規規定8樓以上要有兩座逃生梯，會增加不少公設比，因此有些建商會縮小樓梯寬度，但就安全性考量，法規規定樓梯寬度至少: 要75公分、若有1座樓梯寬度能達到90公分以上更方便使用。假如是16樓以上或樓高達50公尺以上及單層樓地板面積達240平方公尺，必須要規劃120公分寬的樓梯。
電梯的數量絕對和未來生活品質有相當密切的關係，例如上班時等待電梯的時間。
各戶房屋平面配置圖
房屋面積是指主建物、附屬建物及公共設施部分的總和，而雨遮及陽台的位置，通常平面圖上都會標註，根據內政部預售屋規定，附屬建物只有「陽台面積」可以計入買賣價金內，而雨遮「不得計價」，待成屋後，雨遮就能納入權狀附屬建物內登記及計價。
房屋面積=主建物+附屬建物+公共設施(大公+小公)
主建物: 具有使用上及構造上的獨立性建築一建物，並有門牌，包括客廳、餐廳、主臥房、廚房等。
附屬建物: 物建與主建物相連的建築物，能夠登記附屬建物面積的包含陽台、雨遮和屋簷。
公共設施(大公+小公):
大公是指登記所有住戶共有及可使用的設施，例如社區活動中心、警衛室、蓄水池、共同出入口、門廳、機電房、消防設備、屋頂突出物、屋頂避難平台等。
小公則是指部份住戶或當層住戶共同使用的公共設施，例如該樓層的電梯間、梯廳及走廊等。
各戶傢配平面參考圖
傢配平面圖未標示尺寸，需注意可能會和真實空間擺放比例不一致，若要知道真正的尺寸還是依據平面尺寸圖為主。
社區公共設施平面圖
看社區公共設施平面圖時，可以一邊對照模型，了解相對位置是否一致，也要記得詢問一下公共設施是否是合法?
有些社區附有公共設施，例如親子閱覽室、遊戲室，會讓有小孩的家長增加購買的意願，記得一定要確認這些公設的存在是否合法。有些建商會二工。
地下室停車場平面圖
停車位可分為兩種，一種是法定停車位，須和主建物一起登記，不能單獨出售;第二種是自設停車位，又稱為增設停車位。
新法規規定車位尺寸，大車位是250X 500公分，標準車位尺寸是230X550公分。
如果預售屋買的是機械停車位，一定要看清楚承載的汽車大小重量和長寬高規格及注意事項。機械式車位基於安全考量需定期保養，車位管理費用會較平面車位來得高。大致來說，平面車位每個月約500~ 800元，機械車位約800 ~ 1,000元左右。
經驗談:七大重點
1住家大門最好不要和電梯門口和逃生梯口對望，因和路衝的概念一樣，就風水上而言也較不利。
2.走廊若是狹長型，可以看看平面圖上是否有做窗戶的設計，有窗戶不管是在通風或採光條件上，都比較有優勢。
3.注意門牌號碼是幾號，台灣多數人排斥數字「4」，偏好「6」或「8」，有時候買房還在觀望期，會因為門牌數字吉祥而增添購買慾望。
4.兩房的屋子設計，通常只有規劃一個陽台，多半會在主臥室外或客廳外，由於陽台會用來曬衣物，因此，基於美觀的考量，不建議選擇「唯一的陽台」位在客廳旁的物件。
5.購買車位若預算足夠，建議選擇大車位購買，除了停車較方便以外，未來因人口增加或其他需求而選擇休旅車，就不用再因此變更停車位。
6.有些建案會讓購屋者自己挑選想要的車位位置，如果可以挑選，離電梯近的位置會較方便，且記得要避開數字「44」及盡量不要挑位於兩車中間的位置，且最好旁邊有樑柱，會多出一點空間方便開門。想要知道哪一個停車位比較方便，可隨身帶一個小的方形橡皮擦、訂書針或是模型小車都可以，在停車場的平面圖上，模擬自己的車子停到哪個車位比較順手。
7.看懂平面圖可快速了解此建案的優缺點，且不只是在單一建案裡比較優劣，而是要和其他預售屋的平面圖比較。
另外，公平交易法有規定，示意圖不能僅供參考，交屋時就得和示意圖上一模一樣。因此，看屋時最好把DM、示意圖、平面圖、外觀透視圖，包含大廳、地下室的資料等全數保留，因為這些資料都是「契約」的一部分。
平面圖審閱重點
1電梯數量、位置、電梯門是否有與住戶大門對衝
2公共梯間是否有對外窗戶? 逃生梯夠不夠
3戶與戶之間的大門不會太近，對建設公司而言，每戶大門開門的位置，取決於這戶的成敗。
4各戶別走動的動線是否順暢?
5各戶對外是否都有採光
6注意陽台和廁所的規劃擺設位置
7陽台面積和雨遮分配面積是否合理
8廁所有無對外窗?
9需留意衛浴及廚房預留使用器材的尺寸及擺放位置使否合理。
10需留意門窗位置與家配的關係是否協調。
11需留意樑柱位置及隔間材質為磚牆、輕隔牆或輕質灌漿隔間。
12客廳、房間、後陽台、廁所，廚房規劃位置是否符合自己的需求，並了解各單位的尺寸是否合理。
第三節逛樣品屋要多問、多聽、多看
要問以下問題:
所看的樣品屋坪數多大?
大門的材質?
房間和分戶會用什麼材質做牆面?
廚房的抽油煙機能否變更廠牌、顏色?
陽台能否加設鐵窗?
廁所有沒有窗戶?是否有多功能冷暖交換機?當摟層是否有獨立排氣系統?
樓層高度vs室內淨高度
冷氣主機擺放位置?
浴缸是否主次廁所兩間都有?馬桶和浴缸擺放位置能否更動?
廁所淋浴間的位置在哪裡?是否有做乾濕分離?
冰箱位置在哪裡?會不會撞到廚房門?
附贈建材能否客變?免費還是需要加，費?或可退費?
每踏進一個空間，就問:未來交屋的房間大小或建材會和現在一樣?
記得問建商可變動及不可變動的範圍，這些規定都會在合約上載明，必須閱讀清楚。
如果需要客變，必須提早向建商詢問提出的時間，以免來不及施工。一旦決定要做客變，記得索取「客變單」，上面需有客戶、工務部和建設公司承辦人三方的簽章，才算生效的文件。
經過客變需求的範圍，建設公司是可以不負責售後服務保固的，為了避免日後交屋售後服務爭議，最好找室內設計師或有經驗的朋友仔細討論客變，較能事半功倍。
經驗談:窗戶、馬桶都是重點
很多人看到大片的落地窗就覺得視野好、採光佳，但事實上，大片落地窗比較適合放在客廳，若在主臥或房間內不利於隱私，而且收納的設計空間也銳減。
若基地位於大馬路上需特別留意，有時樣品屋內會刻意放音樂，蓋過屋外噪音，可詢問如何改善噪音及窗戶是否有隔音相關設備。廁所也要注意馬桶的擺放位置，現在很多建案都配有自動免治馬桶，若位置在廁所門旁邊，不管是洗手還是拿個東西，都會不停地自動開關馬桶蓋或沖水，很是擾人。
最後，如果看完樣品屋介紹，很喜歡也決定要簽約購買，記得帶相機或手機再回來樣品屋一趟，將銷售小姐承諾未來交屋模樣的細節拍下來，以茲證明，簽約時也需載明建材內容並保留銷售DM。
第四節搞懂簽約付款流程不用怕
有些代銷中心要求消費者必須下訂金才能將契約帶回審閱事實上，依法消費者是不必先下訂即可審閱契約的，另外，契約內容若與內政部頒訂的《預售屋買賣定型化契約》牴觸便效，對消費者有利的部分，即使合約未提到也要比照辦理。
按照消費者保護法規定，在5天「契約審閱期」反悔不慢都可退還費用，即使建商在收訂時間開立的購屋臨時証明單嗨就算有註明違約要沒收訂金，也無效。
簽約時一定要請建設公司的人在場，把所有的口頭承諾都化為白紙黑字的合約，才能保障自己買預售屋的權益。
除了一般熟知的購買預售屋應付的款項之外，交屋時還會需要付一筆「預收款費用」。建設公司只是代收預收款，費用主要是花費在購屋者本身，交屋時會附上各項付款收據給客戶。
預售屋預收款明細
●買春移轉登記代辦費
●抵押權設定登記代辦費
●預估買賣移轉印花稅
●預估買賣移轉及設定登記規費
●預估契稅
●預估貸款地震險、火險費
●瓦斯管線(不含掛錶通氣費)
●裝潢保證金
●管理費預收款
預售屋繳費明細
訂金十簽約金(約10%)一開工款(約0~5%)一工程款(約10~15%，按月或按工程進度付款)一銀行貸款(約70%)一交屋(約5%)
預售屋合約中不得載明的事項(內政部規定)
●不得約定廣告僅供參考。
●出售標的不得包含未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。
●不得約定買方須繳回原買賣契約書。
●不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。
●不得約定請求超過民法第205條所訂20%年利率之利息。
●不得為其他違反法律或禁止規定之約定。
●附屬建物除陽台外，其餘項目不得計入買賣價格。
●不得預測房價，包含房價有上漲空間或預測房價上漲資訊
(如有違反這些規範，可請建商刪除)
「預售屋履約保證機制」有5種，包含不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證
經驗談:履約保證機制怎麼選?
我個人比較喜歡「不動產開發信託」和「同業連帶擔保」，畢竟買房子是想要有一個家，或是一個投資標的，退錢不是最好的選擇，能讓房子繼續安全的興建完成，比較是購屋族理想中的結果。
第五節驗屋、交屋有眉角
驗屋必備小道具:
1捲尺:確認坪數是否符合
2小夜燈、日光燈管: 測試插座及燈座的供電是否正常
3水管: 測試水龍頭的供水是否正常，也可以測試排水是否順暢
4硬幣: 測試磁磚是否鋪得紮實
5便利貼或有色膠帶: 在有問題需要建商幫忙改善之處貼上
6智慧型手機或相機: 拍攝有需要改善處作為證據和記錄
交屋點交單
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點交項目 |
確認 |
說明 |
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門窗 |
玄關門 |
口 |
門扇面漆、開關及上鎖測試 |
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室內門 |
口 |
門扇面漆、開關及上鎖測試 |
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鋁門窗(含紗窗) |
口 |
鋁門窗面漆、玻璃、開關操作及上鎖測試 |
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廚房 |
廚具 |
口 |
龍頭操作、給排水測試、廚具門片檯面、三機、配件 |
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浴室 |
公共浴室 |
馬桶 |
口 |
給排水操作測試、測漏 |
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浴缸 |
口 |
浴缸表面、給排水測試 |
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面盆 |
口 |
面盆表面、給排水測試 |
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衛浴配件 |
口 |
毛巾置物架、明鏡、衛生紙盒、肥皂架 |
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平頂抽風扇 |
口 |
操作測試 |
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主浴室 |
馬桶 |
口 |
給排水操作測試、測漏 |
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浴缸 |
口 |
浴缸表面、給排水測試 |
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面盆 |
口 |
面盆表面、給排水測試 |
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衛浴配件 |
口 |
毛巾置物架、明鏡、衛生紙盒、肥皂架 |
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平頂抽風扇 |
口 |
操作測試 |
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陽台 |
後陽台 |
水龍頭 |
口 |
給排水測試 |
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曬衣架 |
口 |
操作測試 |
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門禁 |
對講機 |
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口 |
操作測試 |
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門口電鈴 |
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口 |
操作測試 |
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室內對講機 |
每戶___組 |
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玄關機 |
每戶___組 |
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室內鑰匙 |
感應式卡片 |
計___片 |
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玄關大門 |
計___把，主鎖、副鎖各__只鑰匙 |
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室內門(含廚房門) |
計___樘，每樘__只鑰匙 |
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車道鐵捲門遙控器 |
計___只 |
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廚具 |
瓦斯爐 |
每戶___組 |
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烘碗機 |
每戶___組 |
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排油煙機 |
每戶___組 |
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經驗談:一定要確實驗屋後再交屋
交屋時瓦斯管線已安裝完畢，但瓦斯錶還未掛錶，記得自行打電話至瓦斯公司，申請瓦斯掛錶安裝時間以及買熱水器，否則沒熱水可洗澡怪罪到建設公司，就誤會大了。
很多人不知道，買預售屋通常有這幾項的售後服務，例如，房-屋結構安全會負責保固15年(如樑柱、樓梯、擋;土牆等)，房屋(指屋頂、窗框、外牆)防水保固3年。諸如門窗、地磚、廚具、衛浴等固定設備及建材會保固1年，保固日期自交屋日起算!但若消費者室內經裝修、改變及敲打，則不提供保固。
未交屋就不買了怎麼辦?
先看合約上的「轉讓限制」規定，可否轉讓?轉讓時機點?轉讓次數限制?是否要向新買主收取手續費?
最後，務必要記得出售預售屋的獲利屬財產交易所得，應將此所得併入出售年度綜合所得總額申報，以免受罰。
第三章 中古屋停、看、聽
第一節找仲介買賣房屋的SOP
台灣的房仲業主要可分為直營店和加盟店。重點是找到優秀專業的房仲人員。建議可先從「聊天」開始，找合得來的。可直接找店長，或是找得獎最多的房仲。
簽約或付斡旋金之前，仲介會提供「不動產說明書」讓消費者看，這是對買方的一種保障，不給看可以主張權益不買。
另外，也可以詢問房仲業務員能否把不動產說明書帶回家詳閱，或是拍下重點資訊回家討論，或是請業務員影印資料帶回參考也可以，畢竟買屋是一輩子的大事，記得仔細詳讀房屋所有資訊。
如果是透過房仲賣房子，政府規定有3天審閱期可審閱契約內容。通常賣屋會有2種委託方式:一般委託和專任委託，記得後續詢問房仲何時開始刊登廣告，並提出每週需回報有多少來客數，除了能了解房仲的積極度，也能確實掌握及修正委託房子的市場狀況及行情價。
建議委託期間最好有三個月，因房仲人員做廣告銷售、不動產說明書以及買方出價都需要磨合期。
買房子前最好可以找2 ~ 3家房仲詢問同一間房子訊息，交叉比對不同業務介紹的內容，比較能知道這個物件的優缺點何在。
當仲介承接賣方的案子後，除了產權調查，還會請屋主填寫「標的物現況說明書」(屋況說明書)，簡單來說，就是幫屋子做身家調查。
標的物現況說明書賣方要誠實填寫，若是買方後來發現是兇宅、海砂屋或幅射屋可要求解約或減少價金。
最後，記得買方簽約前，務必再度審閱不動產說明書，確認房屋的建物權狀影本及謄本，土地權狀影本及謄本、地籍圖無誤，並了解屋子是否有抵押設定或假扣押等需留意事項。
小筆記:不動產說明書內有的資訊
●產權調查表
●所有權屬一覽表
●增值稅概算表
●標的物現況說明書
●成交資訊
●地籍圖
●建物測量成果圖
●相關稅費及服務費項目
●相關法令說明
●買賣仲介委託書
●電子地圖
●使用執照影本
●附件(下列資料不列入合約條件，若買受人需要以下資料，得於簽約時要求影本)
建物權狀影本
土地權狀影本
建物謄本
土地謄本
自用住宅重購退稅適用條件
銀行貸款攤還速算表
買賣代書流程應備文件
個別及區域條件
小筆記:三分鐘教你看懂權狀
檢視重點:
1確認所有權人和統一編號是否為房屋所有權人!的姓名和身分證字號
2確認門牌號是否正確
3建築完成日期(使用執照核發日)
4了解建物主要建材為何;通常主要建材多為RC (Reinforced Concrete)鋼筋混凝土、SS (Steel Structure)鋼骨結構以及SRC (Steel Reinforced Concrete)鋼骨鋼筋混凝土
5權利範圍是指所有權各別持有或與他人共同持有，如果是登記兩人一起買房，權利範圍就會是1/2
若要計算所買物件的總面積，計算方式如下: (平方公尺x0.3025 =坪)
總面積=主建物面積+附屬物面積(陽台+雨遮)+公共設施面積
◎看建物所有權狀算面積
經驗談:付斡旋金的注意事項
付斡旋金的方式，我建議支票比現金更適合，避免業務起歹念。支票可一次開較大的金額，但建議支票要以屋主為指定人開立抬頭並註明禁止背書轉讓較安全，可開現金票，日期大概7日後兌換。
賣屋時若不急於出售，基於價格及安全這二點，我會簽「專任委託」，一方面是因為「價格」，只有一家仲介在賣，較不會有亂砍價或削價競爭而導致流失買方的情況。另一方面是因為「安全」，如果物件有物品遺失或是遭到破壞，可以明確知道找誰負責，若太多仲介經手，通常很難查證，多半會找不到人負責。
房仲服務費報酬可先和業務員溝通，交屋後再付，因從簽約至交屋還有很多地方需要業務員的協助，若服務沒有完善，至少還有服務費當籌碼。
第二節新版不動產說明書應記載事項
不動產說明書就像「房子的身分證」，是指產權調查後的書面結果。通常是賣方本人或仲介、代書須將建物產權調查內容登載在上面，讓買方有所依據。
必須清楚了解建物目前的管理與使用情況，住宅是屬於工業用地還是不得做住宅使用的商業用地;有獎勵容積的開放空間，應該要開放給居民使用，不得私自圍起。另外，要公布周邊半徑3百公尺範圍內的要環境設施。
有嫌惡設施在附近的房子價格會打折扣、，可能便宜買到房子，但相對的銀行鑑價低，給予的房貸成數也較低，要脫手並不容易。
「你的嫌惡設施≠我的嫌惡設施」，某些設施對有些人而言「便利性極高」。
經驗談: 「嫌惡設施」務必親自訪查。
第三節跟著我一起看中古屋
◎時間點
看屋的時間點很重要，一個是中午以前，一個是晚上7點左右，最好是白天及晚上都去看屋，較能完全了解，且最好邊看邊拍照，畢竟腦容量有限，照片可以幫忙輔助記憶。
◎穿著:休閒好走動。
◎環境:從採光、通風、戶外環境及社區管理品質著手考量。
◎社區外觀
先去看想入手社區的外觀，並了解總戶數、梯間有沒有窗戶，看看住宅和中庭、隔壁棟大樓之間的棟距會不會很近(太近會影響採光、通風和安全性，棟距過近通常不會開窗，以免其中一棟火災時燒到隔壁棟)，注意周遭有沒有嫌惡設施等。
中古屋有些住家大門有內外二道門，要留意房屋的大門開向是「向內」還是「向外」打開，向內要注意空間，向外要注意會不會和隔壁鄰居的大門「碰撞」。
◎屋內狀況
進入房屋後，不開電燈看白天採光如何，把窗戶打開，看視野和棟距，注意通風及白天會聽到哪些聲響及噪音，留意戶外狀況，再把窗戶關起來，測試隔音效果。
房子的格局以方正為佳(長方型也可以), 盡量避免缺角或有三角歪斜的格局。
注意牆壁的油漆有無剝落、鋼筋外露，要: 留意油漆或壁紙是不是新做的，因為有些仲介或屋主會用這些方法遮破漏水或壁癌牆面，天它板部分可以帶著手電筒從「維修孔」看一下內部情況。
地板有無隆起，若是木質地板觀察有無水痕、水漬;用手指敲敲看牆壁，問仲介隔間材質，若有看到牆壁上的裂痕也可以順口問問仲介或屋主，有時候不是問了就會得到真實的答案，但看越多房子，就會越能從他們的回答中找到問題。
、走到陽台，如果沒有安裝鐵窗，要問仲介或屋主交屋後是否能安裝(有些社區不准住戶自行裝設鐵窗)。如果仲介不確定，可以請他直接帶你去問警衛或管委會主委，這樣一來，可以得到最正確的答案，也-能認識主委並從旁觀察這個社區管委會的溝通速度。至於後陽台，也要注意使用空間，例如洗衣機、烘衣機等電器擺設及曬衣桿是否乾淨、有無生鏽。
◎公共區域
建議從頂樓開始檢視，了解頂樓有無被占用、是否有架設基地台、有沒有空中花園(樓下易滲水)、地面有無裂痕或奇怪突起(可能是漏水後的水泥塗補)、旁邊有沒有戶外看板出租(易有光害問題)。
上頂樓時可搭電梯，除了了解電梯是否有樓層管制，也可看電梯裡的公布欄是否有張貼管委會通知、社區開會的檢討議題等事項張貼。有時可從公告文字中的語氣了解這個社區的氣氛，也能從中得知該社區管委會最近有沒有開管委會、是否有重大決議、居民欠繳管理費時管委會的應對之道、停車車位管理辦法、發電機和水塔有無定期保養、限定寵物的規定等。
下樓我都盡量走樓梯，除了看樓梯間是否髒亂，也順道了解有無堆放雜物、照明設備是否有維護，以及手機收訊的情況。
走到地下室可以看汽機車管理情況，有無亂停、車齟道燈光是否夠亮，並了解社區垃圾如何分類及回收(廚餘如何處理)、公共設施如何使用管理、有沒有符合自身需求，例如有小孩的家庭，公共設施若有溜滑梯及室內球池、中庭花園等都是大大加分。
◎周邊環境
看房過程中小頃便了解一下原居住者(賣方)的生活習慣(有沒有抽菸、養寵物等)。待房子主體看完後，接著探查周遲機能，到附近走10多分鐘(不要騎車或開車，會錯過很多細節)，看看附近有沒有公園、早市、黃昏市集或夜市及八大行業。
以上的看屋重點，白天這樣看，晚上也是如此，但有些社區管理嚴謹，不希望住戶晚上被打擾，會規定晚上6點後拒絕仲介帶看。但沒有關係，我們可以挑晚上9點後，從社區大樓外的點燈率了解社區入住率，或看後陽台是否有安裝熱水器、冷氣主機或曬衣服，了解社區真實入住率及社區外圍周圍環境，而且有些店面是晚上才會開張(例如燒烤店、卡拉OK店或流動攤販等)。
◎了解鄰居
若晚上社區可以讓仲介人員帶看，因大多數住戶都已經下班回家，此時看屋可以更真實感受社區居住者的素質，了解當層左右鄰居是否炒菜的油煙昧很重、梯間有沒有開燈，鞋子亂」擺、隔壁的小孩吵鬧聲、夫妻吵架聲、寵物亂叫聲、停車場機車/汽車停車位是否亂停等問題都會無所遁形。
鄰居也很重要，擁有好鄰居比買到豪宅更重要，也能和氣生財。好鄰居不僅能讓住宅品質加分，更能產生凝聚效果，吸引越來越多磁場或職業相同的鄰居入住。
嚴謹的保全公司很重要，掌握著住宅社區的素質和安全，嚴謹的管委會可以幫住戶主動發掘有沒有哪一戶把房子租給基地台(長期無人出入)，或是有沒有日租套房業者進駐(出入人口陌生且頻繁)。
是看過一次之後發現很喜歡的房子，才需要這般嚴密周全的360度看屋。
看房子最好可以帶有房屋買賣經驗或是有專業能力的人(例如室內設計師、水電師傅等)，不要帶毫無經驗的人看房，人多嘴雜，反而容易誤判。
小筆記1:雨天後看漏水與滲水
連續下雨天更好。重點放在前後陽台的排水狀況是否良好，前陽台外推加蓋處及室內窗戶周圍是否有滲水問題，地下室則注意有無淹水疑慮，及做防水匣門設備。
值得注意的事，颱風天過後去看屋，有時是因颱風的風雨過大，中古屋可能曾有一點漏水的情況發生，建議留意，但不要做為唯一的考量依據。另外，喜歡的房子盡量白天、傍晚及下雨天都去看，除了可多做其他物件的比較外，也可以發現更多之前沒有注意到的細節，建議看屋時間可間隔3~5天。
小筆記2:中古屋的水電問題檢視
中古屋最大的隱憂就是管線老舊。
◎水的部分:
1.先檢查原有管線是什麼材質，30年以上的房子很多都是鑄鐵水管，這樣的材質多半內部銹蝕，不堪使用，最好要更換。
2.檢查水的流量正不正常，藉此判斷是進水有問題，還是水管阻塞或是水龍頭有問題。
3.檢查馬桶、流理台、地板排水口的排水速度，藉此判斷排水管及污水管有沒有阻塞。
4.如果是高樓的房子要注意減壓閥有無異聲，尤其是舊國宅要特別注意。
5.檢查頂樓，了解左右鄰居是否都有裝加壓馬達，如果有，建議也加裝，以免影響進水量。
6.檢查馬桶進水閥、洗臉台進水閥、洗臉台及流理台排水與牆面接合處，是否有無漸歇性的漏水，這部分在老房子是很容易發生卻沒有察覺。
◎電的部分:
1.先檢查總電源箱內的無熔絲開關有沒有被變更過，總電量是多少。
2.很多人員中古屋是因為居住人口增加，相對電器產品也會增多，很容易遇到跳電、電線走火的問題。若是老房子，電燈線路及插座線路建議全數更換。
3.注意新安裝設備總耗電量與原有總開關電量是否相符，再來決定是否要加大無熔絲開關容量或更換外線。
4.插座及燈具的開關器，最好可以拆開面板檢查有無受潮現象。
經驗談:
我以前看房子，若碰到喜歡的物件，至少會看3~4次，累積大量經驗後，現在遇到喜歡的物件，至少還是會白天、晚上各看1次再做決定，若下午可看屋子，會注意屋子是否有西曬問題，還有中庭主要出入的人及使用公共設施的年齡。
晚上除了屋內親自複看，社區公共設施也記得再看一遍，了解住戶實地使用狀況。也要了解大廳及地下室車道燈光是否有確實開啟。
我很重視管委會及保全公司對社區公共設施的管理，越嚴謹及溝通管道良好的管委會，住戶之間的糾紛就會越少，例如，有些社區基於安全，會要求保全於車輛進出做交通指揮，但有些管委會則是為了省電費，梯間走道不開燈，隱暗又不安全，造成住戶出入的不便及，危險性。
基本上，社區管理費用必須合理的回饋到居民身上，才能保有良好的居住品質和氣氛。另外，看屋時我會順便問房仲了解該大樓的主委們平常有沒有上班?主要是了解若遇事情需要處理，容不容易和委員討論，若主委們已退休，有時又熱心較能全心在管理大樓的事務上，若是上班族工作較繁忙，難以顧及。
第四節常見的中古屋買賣糾紛
1隱藏資訊:
除了沒有告知房屋本身是凶宅、海砂屋、輻射屋、鋼筋外漏、加油站、廟宇、嫌惡設施及工業用地等資訊之外，還有很多造成生活不便的訊息也沒有對買主坦承以告，像是沒有天然瓦斯、電梯未到地下室，或是住A棟的住戶必須到B棟才能搭電梯等等。
還有一些應該要提早告知的房屋使用資訊，例如，公寓頂樓有沒有約定使用權利(在沒有買賣之前，有些公寓頂樓都是由下，樓層的住戶使用，那是一種約定成俗的習慣，但經過買寶關係後，不見得整棟公寓住戶會同意新屋主依然擁有頂樓使用權)。
2.房屋漏水:
常見的漏水位置是在廁所旁的牆壁、後陽台壁癌導致、經過二工的外推的前陽台也容易漏水，想要避免這類的問題，最好是找水電人員或室內設計師一起看房子比較保險。也因為房屋漏水在中古屋買賣問題裡太常見，現在大多數的房仲公司還會特別推出「漏水保固」，在民法上屋主也有瑕疪擔保責任，需幫買方修繕。
3.契約書審閱期:
預售屋的契約書審閱期是至少5日，但中古屋不動產委託銷售定型化契約的審閱期則是至少3日，但若代銷或仲介，者沒有讓消費者詳閱契約就催促簽約，很容易導致買賣糾紛。
4.服務費報酬爭議:
買賣房屋應該要先詢問如何收取買賣雙方的服務費，有些豪宅因總價高，有時仲介公司為了讓買賣順利簽約，僅會對賣方收取實際成交房價的1%至2%。
5.交屋延遲/家具點交不齊:
通常會選擇買新成屋、中古屋的人，都有「時間」上的考量。因此，這類的買主對於「交屋日」都有其迫切性，一旦無法田期交屋，就會產生很大的麻煩。
交屋時，家具點交也是簽約時的重要注意事項，哪些是固定及活動傢俱，哪些贈送，點交若不齊全會讓趕著搬新家的買主憑添一筆額外花費。這些家具會不會轉交給新買主，有沒有哪些插座或水龍頭是無法使用的，都必須在簽約時白紙黑字的寫在契約上詳細註明。
交屋前一定要詳細確認過房屋的狀況，包括停車位，都應該要親自使用看看。另外，多花一點時間了解契約內容，不懂就問，任何口頭上的承諾都要化為文字記載在契約上。
經驗談:中古屋水管電線不可輕忽
假如預算夠的話，最好水電管線可以全部重拉，並加做防水工程，尤其是廁所旁的牆壁很容易漏水。
基於居住安全考量，大家不可輕乎這些細節，主要是因為20年以上的中古屋，現在的成屋所用的水管多為不銹鋼管，但40年老屋所使用的水管還是鉛管、鐵管，有用水安全上的疑慮，天天喝經由鉛製水管而來的水，嚴重可能會導致鉛中毒，就算請室內設計師重拉管線，畢竟只能改自家線路，水依舊會從有問題的水管流過來，而且，這樣的裝漬費用也會比較高。
第五節何謂「構成解約條件或減少價金的重大瑕疵」?
除了定型化契約以外，民法所規定的物之瑕疵擔保責任有5年的限制。買方若發現瑕疵，應盡速通知賣方，並在通知後6個月內依照情節衡酌請求減少價金，若房屋有重大瑕疵或解約尚稱公平，則買方可以主張解約。但在買屋超過5年後，則不能請求減少價金，也不能主張解約。
目前房仲和銀行認定會構成解約條件的重大瑕疵有海砂屋、輻射屋、凶宅和地震危樓，這些房子銀行會視情況承做貸款。
◎海砂屋
想知道自家是不是海砂屋，可以到台北市建築管理工程處查詢列管名冊，也可以向建管局、政府認可高氯離子混凝土。建築物鑑定機關，或是其公信力的SGS台灣檢驗科技公司申請查驗。
◎輻射屋
如何查詢購買的房子是否為輻射屋，可請建物屋主提供輻射偵測證明，或請行政院原子能委員會認可的「合格輻射防護偵測業者」實施輻射偵測並核發輻射偵測證明，或至行政院原子能委員會網站登錄查詢有被列管的輻射屋。
◎凶宅
在房屋持有期間有意圖或發生不自然的死亡事件，例如意外死亡，洗澡跌倒撞暈後溺斃，該屋就被認定為凶宅，屋主應誠實告知，仲介也有義務調查。大多經媒體披露的死亡事件都會被登錄在凶宅網上，民眾可以參考，但不是最頁實的資訊。
有時候問左鄰右舍、社區保全或警察都不見得可以得到答案，也許可以試試看問附近社區的居民，沒有房價的牽動關係，才能比較願意講。
◎地震危樓
若在樑柱中看到沙拉油桶或保麗龍施工，不要太緊張，以為營造廠偷工減料，事實上，沙拉油桶或保麗龍出現在非主要樑柱結構裡是合理且安全的，主要用於塑型，不在安全係數的問題內，例如做假樑、天花板造型、裝飾性等，都可能會採用沙拉油桶或保麗龍填充(目前多以保麗龍為主)，主要用於減輕重量。
小筆記:「土壤液化」資訊暫不列入不動產說明書
政府早有規定，蓋房子需有鑽探報告才能核發建造蓋屋，通常4樓以上建築物就需要地質鑽探工程，才能知道基地的地質是屬於哪一種，安全結構技師會根據鑽探報告分析，建議建設公司是否需要進行地質改良。
透過地質改良可以加強土壤硬度及透過結構施工工法處理，基本上，建造工法看結構圖，土質看鑽探報告。任何事情都是預防勝於治療，若不清楚可上中央地質調查所網站了解最新資訊。
經驗談:屋況務必多問多查做功課
欲知道要買的房子有沒有重大瑕疵，除了看文件及查詢政府網站外，也可詢問各大仲介，由於輻射屋、海砂屋、地震危樓都不會只是一戶的問題，通常知名的仲介公司都會有內部建檔，兇宅也可以查到。
由於海砂屋鋼筋會外露、牆壁斑駁脫落，屋主為了遮掩事實會室內重新裝潢，記得去查看梯間或別層樓。
看屋若發現某一層樓都在陸續出脫房屋，或是旁價、房租特別便宜，就要當心是否為凶宅。凶宅網上的資料是經過新聞紕漏才會註記在上面，有些事故屋並不會列在凶宅網裡，知名仲介業者內部有兇宅建檔資料可查詢，兇宅的追朔期是9年，買屋記得多問房仲:「屋主為什麼要賣?是兇宅嗎?這社區可曾有兇宅發生?」了解屋主賣屋的真實動機及仲介人員有無誠實告知。
第六節我有兩千萬，該買小新宅還是大老宅?
主要看個人需求。
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預售屋 |
新成屋 |
中古屋 |
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定義 |
建物取得建造執照後，尚未動工或是在施工中，預先銷售買賣的房屋 |
屋齡2年內已興建 成且未售出 |
屋齡5年以上且有人住過 |
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頭期款 |
訂金+簽約金+開工款約10%~15% |
訂金+簽約金20%~30% |
訂金+簽約金20%~30% |
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優點 |
1.屋況全新 2.繳款壓力輕 3.根據需求做客變 4.安全結構要求高耐震係數比中古屋高 5.樓層及戶數選擇較多 |
1.屋況新，可馬上入住 2.實際看到屋內減少糾紛 3.看得到住戶品質/社區管理狀況 4外觀整齊一致 5.安全結構/耐震數比中古屋高 |
1.可馬上入住 2.公設比低 3.價格比預售屋或新成屋便宜 |
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缺點 |
1.無法立即入住使用 2.有無法如期完工的風險 3.看不到實際屋，易有工程及購屋糾紛 4.價格較貴 |
1.繳費付款壓力大 2.公設比高 |
1.繳費付款壓力大 2.屋況舊，有水電管線老舊需更換及漏水等問題 3.安全結構問題 4可能是兇宅，輻射屋或海砂屋 |
經驗談:清楚了解自己購屋的需求
有些人買房是為了投資，就我個人的經驗，景氣好時，預售屋轉售的速度最快，其次是新成屋，最後是中古屋(是指不需要重新裝潢、重拉水電線，可以直接入住的那種中古屋);景氣不好時，轉售速度皆趨緩。
第四章 賺錢很辛苦，每一分錢都要計較
第一節如何跟銀行打交道?
1買房標的物的登記人是誰(意即屋主)→誰是借款人(影響貸款利率)
2.房子的座落地點和條件→(影響貸款成數)
向銀行貸款買房子，不是找最知名的銀行，而是要找自己平常最常金融往來的銀行，可以先從每個月固定往來的「薪轉戶頭」銀行開始著手詢問
通常，銀行會希望借款人至少有6個月以上固定的薪轉存摺證明或扣繳憑單，如果還有定存、租金收入等也都可以提供，證明自己每個月有穩定的還款能力，就有機會增加銀行的貸款成數。
銀行比較喜歡每月有穩定收入的人。
小筆記:申請銀行房貸流程
找到適合的銀行→找貸款部洽談→填寫房屋貸款申請書→銀行申請徵信調查→鑑價→審核
→核貸成功→試算條件→對保→設定撥款→開始繳房貸
→核貸不成功→①換另一家銀行嘗試②需要擔保人③換別人去貸款④詢問銀行有沒有其他辦法
申請房貸的五大訣竅
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建議方式 |
說明 |
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銀行要貨比三家 |
每家銀行規定不同、鑑價也不一樣，多問幾間，找對自己最有利的銀行(鑑價高、貸款成數高、利率低)。 |
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銀行建立良好信用與互動 |
除了原本薪轉戶頭的銀行，也可以提早與其他銀行進行業務往來，例如申辦信用卡、購買基金或保單等理財產品，有了交易往來，較能建立良好溝通及信用紀錄。 |
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3 |
提出固定收入證明 |
供薪資證明、扣繳憑單、租金收入等固定收入的文件，強化自己能固定還款的能力。 |
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與建設公司、房仲配合專案 |
透過建設公司或房仲配合的房貸專案，通常會有優惠。 |
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向壽險業者申請房貸 |
只要壽險利率比房貸低就可考慮。 |
經驗談:申請房貸五大重點
借款人有良好的信用，也有穩定的收入，申請房貸最有效率的方式，是找熟稔的銀行人員或主管，他們會幫你設身處地的思考，尋找最優惠、最有利的房貸專案。有時買理財基金或保險，也有助於房屋貸款申請及利率調降。
對於寬限期的核定，目前借款人都有資格可以向銀行申請，但主要是以還款能力來評估，不見得首購族才會有寬限期，若借款人還款能力差，銀行認為風險大，通常給的利率會較高、成數少、年限短，且盡量不給寬限期。
五大重點:
1.房貸:利率越低越好。
2.寬限期:若有寬限期，可依個人財務狀況選擇每月繳利息或本金攤還。
3.貸款年限:20年或30年。通常房貸30年會比20年每月付款輕鬆。
4.貸款成數:成數越高越好。
5.綁約年限:了解綁約年限。(不論投資或自住客，都要了解綁約年限，若提早結清房貸並塗銷抵押權，向銀行爭取違約金及手續費減免)
第二節款項應該怎麼付?
預售屋vs新成屋vs中古屋要繳哪些款項?
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款項流程 |
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預售屋 |
訂金→簽約金→開工款→工程款→銀行貸款→交屋款 |
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新成屋 |
簽約款→對保款→完稅款→銀行貸款→交屋款 |
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中古屋 |
簽約款→備證用印款→完稅款→銀行貸款→交屋款 |
小筆記:房屋稅繳納注意事項
房屋稅如果是非自住要改成自用申請可請代書協助，若要自己辦理，可填寫「房屋使用情形變更申請函」，向稅捐稽徵機關申請即可，每年5月繳費(課徵時間是前一年的7月1日至今年的6月30日)。
如果是地價稅自用住宅用地申請，買方必須先把戶籍遷入房屋現址，填寫「自用住宅用地申請書」，向稅捐稽徵機關申請並檢附戶口名簿及建物權狀影片並攜帶私章。
切記，買方最晚要在承買當年度22日前提出申請，才可享受申請當年全年度自用稅率地價稅。(地價稅率:一般稅率是10%0、自用稅率是2%0)
經驗談:「履保專戶」保障買賣雙方
買賣雙方過戶程序若有安全疑慮，建議可用「價金履約保証專戶」，專款專用，保障賣方能拿到錢，買方能拿到房子。
通常買賣契約簽約後，賣方要給予仲介的服務報酬，仲介會直接從履保出款，所以記得詢問服務費是簽付同時支付70%服務費，收到尾款再支付30%，或是約定交屋後再全部給付服務報酬。
第三節仲介費也有玄機?
在確認交易前最好不要砍仲介費用。有時候會遇到仲介「虛報」，說他犧牲了仲介費，少收了賣方錢，希望買方能夠再加些費用就可買成，這一招對於很喜歡物件的買方可能會有效果。
景氣差時，還有仲介會和買方說好，把要向買方收取的2%仲介服務費算進物件總價，讓賣方誤以為買方加價，充分有誠意或達到屋主的期望價格，待賣方同意後，仲介業務員即可用這個價碼向賣方收取4%仲介服務費。(基本上，若仲介服務費並未超過上限皆無不法，若是虛報服務費超過上限6%，消費者就可以主張自己的權利)
經驗談:亂砍仲介費小心砍了服務品質
但若想省事，可先向仲介表明賣屋及買屋的服務費巳含在總價內。
第四節參考實價登錄免當冤大頭
經驗談
不動產買賣交易登錄需經過審查，有時要1 ~ 2個月後數據才會顯示在網頁上，會有時問上的斷層。
現在不只內政部在作實價登錄，各大房仲業者也會針對自己公司所進行的買賣，建構內部的實價登錄網絡，提供給買賣不動產的消費者參考。
建議消費者在觀看仲介提供的實價登錄資訊後，因仲介有時會提供價格高的成交價給買方看，提供價格低的成交價格讓賣方參考，建議查詢內政部的實價登錄網作比較，資訊較完整及真實。
第五節如何挑好物件、談好價錢?
挑好物件的祕訣
●直接打電話給建設公司
●用「風水」強化自己的條件(比較適合買預售屋)
談好價錢的祕訣
●帶另一半或小孩看房勝過單身看房
●穿著儀容及談吐態度都會有影響
●實施柔性策略
●適度挑物件毛病
要記住，每間房子都像是屋主的「小孩」，亂嫌一通或嫌得沒根據，根本就是來找碴，搞壞屋主的心情就什麼都甭談了。
●挑農曆七月買屋砍價
●表現出很喜歡物件的樣子
小筆記:交屋後如果有糾紛該怎麼辦?
有些直營房仲公司就推出多層把關保障，有更多對消費者有利的保障相繼出爐。
1.產權6審保障:從委託、銷售、簽約、用印、完稅到交屋，設置6道審查關卡，由經紀人員、店長、代書、產調專員層層把關。
2.價金履約保證:雙方簽訂買賣契約後，田銀行出面保證，將買賣價金保管於銀行專戶直到交屋，由銀行專戶申結清，支付給賣方。
3.漏水保固:屋齡30年內，交屋日起6個月的漏水保固，主附屬建物只要沒有違建、增建都屬保固範圍。在主建物範圍內提供最高30萬元的保固額度。
4.凶宅保障
5.高輻射建物保障
6.高氯離子建物保障
以上保障並不是每家房仲業者都有提供，因此，發生糾紛時第一時間請仲介(公正第三方)及律師提出主張，之後再由雙方協議，但由於是發生在交屋後，通常屋主已經拿到款項會比較難搞，可田律師或寄存證信函等步驟，讓屋主出面協調。
經驗談:議價小撇步
在第2次覆看時，可帶長輩一同前往看屋，也許可以注意到第一次看房忽略的小地方，還可以請長輩扮「黑臉」，再砍一次價格。
砍價有技巧，先砍單價，再砍總價，成交價以「數字吉利」為考量。例如總價是1,259萬，我就會說我的吉祥數字是「3」，議價為1,253萬元;或是總價1,240萬的房子，我就會說我的吉祥數字是「6」就議價為1,236萬元，別小看這招，通常都會成交。
還有一招變相砍價方式，是在「不加價」的情況下，以低樓層價格換高樓層，或是從比較差的車位改成較好的車位。
預售屋開春，就像菜市場開店作生意一樣，有時候，第1個讓老闆開市和最後幫老闆收攤的人，價格上都會有不錯的優惠。因此，可以先詢問代銷何時開賣及結案時間，抓緊這2個時機點來買房，價格會比較好談。
第五章 達人5分鐘購屋術分享
第一節掌握5分鐘買房重點
「刪去法」一先過濾掉不喜歡的物件:
●權狀50坪以下卻強迫買2個車位的房子
●20年以上屋齡的房子
●總戶數超過60戶
●工業住宅
●工地上權住宅(只擁有房屋使用權，但沒有土地所有權)
●公設比高且無公共設施可使用
●工管理費高且無完善的社區物業管理
●4樓，門牌號碼是4、44、444號的房子/車位44號
●3房物件無天然瓦斯，卻用電磁爐
●臥室無對外窗
●附近有嫌惡設施(高壓電塔、加油站、宮廟、墳墓等)
●路衝、巷道狹小、死巷的房子
●1樓是八大行業店面或是便利商店(有便利商店易有噪音問題，但若想要的房子不在低樓層即可)
●房屋位於地下室
●房屋產權不明
●保全人員素質不良
●住家電梯未直達地下室停車場
●地震危樓、海砂屋、輻射屋、凶宅、漏水屋
●在交通建設和生活機能上不具有未來發展性的預售屋
●打開住家大門正對電梯或向下樓梯
事前準備
1先請房仲業者mail房屋資料，有興趣再上網Google地址，先了解周邊環境。
2先上網查詢實價登錄，了解行情價格。
3看中古屋或新成屋之前，先去附近看預售屋的價格，可預估未來房價。
看屋外觀及公共區域
1看房子的外觀建築，是否乾淨?外牆有無斑駁、磚牆脫落?
2看大廳是否乾淨?若有保全就看做事是否機靈、態度良好?
3電梯內乾淨嗎?是否老舊，運行有怪聲音?看看電梯裡的公佈欄，了解社區管理訊息。
4樓層梯廳是否整潔?鞋櫃和鞋子有無亂放?了解鄰居素質。
進入屋內
1看動線:與家人一起按照日常作息流程走一下房子的動線，「順」就對了。
2看格局:方正最佳，長方形也可以，避免三角或歪斜的格局。屋內收納空間多較佳。
3看採光:白天在不開燈的情況下有光線自然灑落。
4看通風:把所有窗戶打開看空氣是否流通;也要看窗外視野，有無路衝、有無棟距過近的問題。
5廁所:有無對外窗?若沒有對外窗也要有冷熱交換機。
6廚房:看冰箱的擺放位置、是用電磁爐還是瓦斯爐。
7後陽台:是否可裝設鐵窗(尤其是高樓層)，有無冷氣機主機、洗衣機的擺放位置。
其他
1與屋主聊天，多了解屋況及看彼此溝通頻率是否相近。
2小套房無停車位無妨，3房必須要有停車位或附近有公有/私有停車場。
買屋無論自住或投資，本來就有風險，成功者最大的特質就是有願意嘗試的心態，打開你成功的第一把鑰匙，就是你的行動力!
第二節房屋教我的事
1.透過房屋買賣才能快速錢滾錢
2.樓層高低沒有絕對好壞，但低樓層的去化較慢
年輕人喜歡高樓層的房子，因為視野佳、採光好;年長者則喜歡低樓層的房子，比較有安全感。
如果是選擇低樓層的房子，建議要看客廳的大窗戶看出去的視野是舒服的。
3.真正好的物件要長期持有
房子具有獨特性及稀有性，賣出去就沒辦法買回來了。因此，真正懂得買房投資的人，都會知道「長期持有」能有最大獲利。
4.買房一定要快狠準，猶豫會錯失良機
5.喜歡的物件多加一點錢無妨，不喜歡的物件別硬買，買房務必回歸市場面
通常權狀50坪以內、2~3房的房子才是市場主要產品，挑選的物件應該要回歸市場面。
6.投資堅持只要1個停車位，較符合一般買方需求
7.相信專業，別想省房仲的服務費
8.條文看清楚，履行合約極為重要
9.女人一定要擁有自己的房子
10.買房其實是在追逐幸福威
從「四大天王」(指銀行人員、仲介、律師、代書)身上學到很多專業知識，很感謝房子成為我的財庫，帶給我許多貴人，也豐富我的生命。
番外篇: 如何當一位聰明的好房東
祕技1.女房東帶看要小心安全
祕技2.付訂時確認彼此身分(彼此出示身分證)，或是提出附良民證有優惠。
祕技3.二個月押金是必要的
千萬不要讓即將搬離的房客在契約到期前「以押金抵租金」，有時候房客會蓄意破壞，就此消聲匿跡，找不到人。
祕技4.簽署定型化契約保障雙方權利
屋主(出租人):身份證，房屋權狀。
房客(承租人):身份證，工作名片。
祕技5.最後一期的水電瓦斯費應繳清
祕技6.給房客方便，有時也是讓自己方便(房客要求提前入住，房東也可要求同樣期間，退租時可讓房東帶人看房)
祕技7.和管理員保持好關係
祕技8:退租是最容易撕破臉的時機
祕技9.家具維修義務需釐清
小筆記:房東不喜歡房客借戶籍的原因
一旦讓房客遷入戶籍後，房東的地價稅自用住宅稅額，就會從原本的2%0調整成10%0，增加5倍。
富人金句:
開始存錢並及早投資，這是最值得養成的好習慣。─股神華倫‧巴菲特
許願與計畫是同樣耗費精力的。─世界第一夫人 愛蓮娜。羅斯福
不進行研究的投資，就像打撲克從不看牌一樣，必然失敗。─基金史傳奇人物彼得‧林奇
「賺一塊錢不是賺，省一塊錢才是賺一塊錢。」─經營之神王永慶
這是50年的準備以及5分鐘的決策。一股神華倫。巴菲特
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